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2023年11月24日下午，上海律協(xié)政府與社會資本合作專業(yè)委員會通過線上會議形式舉辦了“政府主導(dǎo)下的不動產(chǎn)征收與社會資本參與城市更新”講座。本次講座由上海日盈律師事務(wù)所合伙人、上海律協(xié)不動產(chǎn)征收（動遷）專業(yè)委員會委員、上海律協(xié)城市更新法律服務(wù)與研究中心委員焦士雷律師主講。
焦士雷律師重點圍繞“政府主導(dǎo)下的不動產(chǎn)征收”“社會資本參與城市更新”，兩個主題展開，講解了在城市快速發(fā)展和變化的背景下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和更新成為推動經(jīng)濟和社會進步的關(guān)鍵因素；探討了政府主導(dǎo)下的不動產(chǎn)征收與社會資本參與城市更新的話題。涵蓋了基礎(chǔ)設(shè)施投融資、公私權(quán)益平衡、城市更新實踐案例以及可持續(xù)發(fā)展模式等前沿議題；解讀了現(xiàn)行的不動產(chǎn)征收法律框架，并著重強調(diào)了保護被征收人合法權(quán)益和處理糾紛的重要性；介紹了社會資本參與城市更新的方式，包括策劃、設(shè)計、建設(shè)和運營等環(huán)節(jié)；分享了一些典型的城市更新案例，展示了如何保留歷史風(fēng)貌并引入現(xiàn)代元素來提升城市競爭力和居民生活水平；探討了可持續(xù)發(fā)展的城市更新模式，并強調(diào)了居民參與和綠色建筑設(shè)計的重要性；反映了當(dāng)前城市更新領(lǐng)域的趨勢和挑戰(zhàn)，即如何在不斷變化的環(huán)境中尋找到既能保護城市遺產(chǎn)又能滿足現(xiàn)代需求的更新策略。
一、政府主導(dǎo)下的不動產(chǎn)征收
（一）不動產(chǎn)征收中保障民生的規(guī)定
第一，不動產(chǎn)（房屋）征收是城市建設(shè)和改善民生的重要工程。上海的房屋征收政策體系以2011年10月19日實施的《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（即“71號令”，下稱《實施細則》）為基礎(chǔ)?！秾嵤┘殑t》第一條 （目的和依據(jù)）：為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（2011年1月21日實施），結(jié)合本市實際，制定本細則。上海的房屋征收政策體系被稱為"71號令"，即《上海市國有土地上房屋拆遷與補償實施細則》。該政策體系是根據(jù)國務(wù)院發(fā)布并實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》制定的。這個政策體系旨在規(guī)范房屋征收和補償活動，維護公益，保障被征收人的合法權(quán)益。自2011年實施以來，上海進入了一個被稱為"拆遷時代"的階段，其中房屋拆遷和補償過程更加規(guī)范和公正。
第二，《實施細則》第二十七條（征收居住房屋的補償、補貼和獎勵）：征收居住房屋的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，按照本細則規(guī)定給予被征收人、公有房屋承租人以下補償、補助：（一）被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格；（二）價格補貼；（三）特定房屋類型的套型面積補貼；（四）居住困難戶的保障補貼；（五）搬遷費和臨時安置費。據(jù)此，上海的征收補償方案確定為“數(shù)磚頭+居住困難保障”的方式，既避免了過去因單純“數(shù)人頭”引起的爭議，又能保障有安置需求的居住權(quán)益。上海的國有土地上房屋征收與補償條例在2011年生效后，提供了針對性和可操作性的法律保障。與之前的城市房屋拆遷管理條例相比，新的條例明確區(qū)分了公共利益和商業(yè)開發(fā)為目的的拆遷行為，并將非公益目的的拆遷剔除出房屋征收范圍，還原了房屋征收的本質(zhì)。該條例將政府作為唯一合法的征收與補償主體，并兼顧公共利益和被征收人的合法權(quán)益。根據(jù)條例的規(guī)定，征收居住房屋應(yīng)給予被征收人不同形式的補償和補助，包括房地產(chǎn)市場評估價格、價格補貼、套型面積補貼、居住困難戶的保障補貼、搬遷費和臨時安置費等。這些補償措施取代了之前簡單的"鎖人頭"方式，使征收方案更加明確和具體。同時，條例還考慮到特殊情況下的補償需求。國有土地上房屋征收與補償條例為房屋征收提供了更加規(guī)范和公正的法律保障，促進了公共利益和被征收人權(quán)益的兼顧。
第三，《實施細則》第四十四條 （居住房屋征收補償所得的歸屬和安置義務(wù)）征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負責(zé)安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。根據(jù)上海市國有土地上房屋征收與補償條例第44條的規(guī)定，對于征收居住房屋的被征收人，在取得貨幣補償款后，應(yīng)當(dāng)負責(zé)安置房屋使用人和公有房屋承租人所得的補償款，以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人所有。也就是說，被征收人在獲得補償款后，需要將補償款分配給房屋使用人、公有房屋承租人以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的公有房屋承租人及其共同居住人。這樣做的目的是確保補償款能夠合理地分配給與房屋相關(guān)的各方。
第四，《實施細則》第五十一條 （有關(guān)用語的含義）本細則中下列用語的含義：（一）被征收人，是指被征收房屋的所有權(quán)人。（二）公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標準、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個人和單位。（三）共同居住人（同住人），是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。（四）房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。根據(jù)上海市國有土地上房屋征收與補償條例的第51條，共同居住人是指在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外）。具體來說，共同居住人必須滿足以下三個條件：1. 具有常住戶口：在征收房屋所在地有持續(xù)的戶籍登記。2. 實際居住生活一年以上：在被征收房屋中實際居住并進行日常生活，時間要超過一年。這個要求可以排除一些短期居住的情況。3. 無其他住房或居住困難：要么沒有其他住房，要么雖然有其他住房但存在居住困難，例如該住房不適合居住或距離工作、學(xué)校等生活便利設(shè)施較遠。這些條件在民事案件中可能引發(fā)爭議，尤其是對于如何認定實際居住生活一年以上以及居住困難的界定。因此，在實踐中，通常將共同居住人簡稱為"同住人"，指的是同時符合這三個條件的當(dāng)事人。
（二）法院在征收補償利益分割中的裁判路徑
1. 基層法院案件數(shù)量急劇增長
先看楊浦區(qū)：2018年該區(qū)全年舊改征收5028戶，2019年翻了一番達到10066戶，2020年在疫情影響下仍然達12936戶，較2018年的5028戶增長了157%。征收補償利益分割引起的訴訟案由為共有物分割糾紛，2018年，楊浦區(qū)人民法院2018年受理的共有物分割糾紛一審民事案件245件，2019年增長至527件，2020年達到691件，較2018年增長了182.04%。這表明征收補償和分割引起的糾紛在楊浦區(qū)的法院中成為一個重要的訴訟類型。
再看靜安區(qū)：2017年至2020年，舊城區(qū)改造工作涉及征收基地共計22個，征收戶數(shù)13779戶，簽訂征收協(xié)議13695份，安置人數(shù)57844名，另征收企業(yè)238證，共計發(fā)放征收補償款約880.67億元，安置配套房屋2344套。在此背景下，2017年1月至2020年12月，靜安法院受理涉房屋征收補償民事案件2564件，呈現(xiàn)出“案件數(shù)量大、標的金額高、矛盾化解難”的特點。
2017年受理520件，2018年受理654件，2019年受理656件，2020年受理734件，呈逐年增長趨勢。訴訟案由多集中為共有糾紛，占案件總數(shù)的70%以上。
2017年，征收協(xié)議內(nèi)獎勵和補償金額超過1000萬元的案件為4件，2018年為6件，2019年為13件，2020年為27件。這說明案件的標的金額普遍較高，且數(shù)量逐年增加。
再說說黃浦區(qū)：隨著舊改征收工作的加速推進，近年來上海黃浦法院受理的共有糾紛案件數(shù)量從2017年的135件激增到2021年的3276件。為從源頭解決大量家庭內(nèi)部無法就征收補償利益分割達成一致而產(chǎn)生的矛盾糾紛，2021年8月19日，上海黃浦法院在黃浦區(qū)外灘街道設(shè)立了工作站，將法院調(diào)解工作的中心前移，努力把矛盾糾紛化解在一線。工作站制度效果顯著，因此，將這項工作推廣到黃浦區(qū)的全區(qū)。目前黃埔區(qū)的情況是共有糾紛案件非常多，整個民庭基本上都在辦理這類案件。無論原先審理何種案件，民庭手上可能都會有一些共有糾紛案件，這也導(dǎo)致了案件處理周期較長。
2. 上海各級法院裁判的重要參考：《房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》
上海高院在2019年11月召開了一個名為"房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要"的會議，目的是促進上海法院在涉房屋征收補償利益分割案件中的司法統(tǒng)一。會議紀要明確了關(guān)于征收補償對象的同住人范圍的認定。
第一個問題：同住人他處有房的認定，關(guān)于征收補償對象的同住人范圍仍應(yīng)按照上述執(zhí)法意見確定。為鼓勵居住困難的人通過自己努力改善居住條件，這里的“其他住房”應(yīng)限定為福利性質(zhì)的房屋，公房同住人在他處購買的商品房不屬于“他處有房”。職工向工作單位承租單位職工宿舍，雖然職工與單位之間形成租賃關(guān)系，但雙方并非基于福利分房形成的公有住房租賃關(guān)系。職工一般不辦理公房調(diào)配手續(xù)，也沒有取得公房租賃憑證，故一般不應(yīng)視為“他處有房”。公房同住人在他處因私有房屋征收而分得的安置房，原則上不屬于“他處有房”，但在私房征收中享受過托底保障等福利性政策的除外。
第二個問題：實際居住生活一年以上的認定，上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則中明確共同居住人是指在被征收房屋處具有長置戶口并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），并且在本市無其他住房或者雖有其他住房但存在居住困難的情況下。對于實際居住生活一年以上的概念，應(yīng)理解為戶籍遷入被征收房屋后，未在遷出前連續(xù)穩(wěn)定居住滿一年，而不僅僅指房屋征收決定作出一年的實際居住。這意味著對于連續(xù)居住滿一年的認定是相當(dāng)嚴格的，需要提供大量證據(jù)來證明達到這一要求。通常情況下，以成年作為橋梁，計算居住滿一年的時間，并且需要考慮其他條件是否符合共同居住人的要求。需要注意的是，對于連續(xù)居住滿一年的認定非常重要，因為它涉及到是否符合共同居住人的資格，即是否具有或沒有其他住房的問題。因此，這一認定標準在審判過程中通常是嚴格的。
（1）經(jīng)典案例一
第一個，已購置經(jīng)濟適用房的當(dāng)事人，(2021)滬0110民初XXXX號，在判決過程中，法院認定該當(dāng)事人符合共同居住人的條件，因其戶籍在涉案房屋內(nèi)并實際居住。然而，對于其他未成年人的居住情況，由于其居住權(quán)利由父母保障，未滿足共同居住人的標準。針對李某一已購買經(jīng)濟適用房的情況，法院認為應(yīng)適度減少其征收補償份額。需要注意的是，盡管經(jīng)濟適用房非福利房，但考慮到李某一已購置經(jīng)濟適用房的事實，法院決定適當(dāng)減少其分得的補償利益。此案例突顯了在涉及已購買經(jīng)濟適用房的情況下，法院可能會斟酌減少該當(dāng)事人的補償份額。
第二個，(2020)滬0110民初XXXX號，秦某在2013年12月購買了本市三舒路33弄城林美苑X號X室一居室共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟適用住房）。原告主張稱被告秦某在其他地方還擁有房產(chǎn)，不符合安置對象的條件，因此不應(yīng)享受動遷利益。而被告秦某認為根據(jù)滬府發(fā)2009-29號文規(guī)定，經(jīng)濟適用房是保障性住房，面向中低收入和居住困難人群，與福利性房屋不同。秦某表示自己沒有福利房，因此不屬于其他地方還有房產(chǎn)的情況，而是共同居住人，應(yīng)享有安置補償利益。
一審法院認為，秦某因?qū)嶋H居住困難而向相關(guān)部門申請購買經(jīng)濟適用房，與計劃經(jīng)濟時代福利分房有所區(qū)別，購房款項也是申請人自行出資。因此，秦某并不應(yīng)因此而喪失爭議房屋的居住使用權(quán)。然而，在具體分配補償份額時，考慮到秦某已經(jīng)擁有經(jīng)濟適用房的情況，可以適當(dāng)減少其分得的補償利益。
綜上所述，當(dāng)事人不因購置經(jīng)濟適用房喪失同住人身份，盡管經(jīng)濟適用房是有限產(chǎn)權(quán)住房，與福利分房性質(zhì)不同，但作為社會保障性住房，它本身具有一定的社會福利屬性。根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，在退回所分房屋之前，已參加福利分房的家庭不能購買經(jīng)濟適用房，這表明經(jīng)濟適用房的購買與福利分房在一定程度上是相互排他的。因此，對于已經(jīng)購買并實際入住經(jīng)濟適用房的同住人來說，他們對涉案房屋解決居住問題的依賴較小，應(yīng)適度減少其征收補償利益的份額。這樣的判決體現(xiàn)了對各方利益的綜合考慮和公正原則，促進了資源的合理分配和社會公平和諧的目標。
（2）經(jīng)典案例二
已有生效判決確認當(dāng)事人在系爭房屋無居住權(quán)，(2021)滬0101民初XXXX號，二審(2021)滬02民終XXXX號，在這個案例中，原告王某方主張他在涉案房屋內(nèi)居住了很長一段時間，并從未享受過福利分房。盡管之前的生效判決確認了他沒有居住權(quán)，但他認為自己有資格獲得征收補償款。被告祝某方則認為三被告長期共同居住并未享受過任何福利分房和動遷利益，因此征收利益應(yīng)當(dāng)全部歸他們所有，不需要進行分割。法院一審裁定考慮到實際居住面積小以及其他因素，王某有資格獲得征收補償款。二審維持了一審判決，認為王某與祝某方都有合理的理由分得征收補償款。因此，法院最終裁定王某有資格獲得46萬元的征收補償款。總的來說，案件中涉及了雙方對于居住權(quán)和征收補償款的爭議，法院最終裁定王某有資格獲得征收補償款，因為盡管生效判決確認了他沒有居住權(quán)，但他符合共同居住人條件，且有購房困難等合理因素支持其獲得補償款。
（3）經(jīng)典案例三
登記的承租人與實際居住使用權(quán)人不同，(2020)滬0106民初xxx號，二審(2021)滬02民終2xxx號，一審法院判決被征收房屋的全部征收補償利益歸張某玲所有。法院指出，盡管房屋登記的承租人是黃某芳，但根據(jù)2004年簽訂的《房屋使用補充協(xié)議》和相關(guān)判決，確認房屋的使用權(quán)歸張某玲所有。此外，法院認為從實際使用情況來看，張某玲一直掌控著該房屋，并且黃某芳也明知這一情況。因此，盡管黃某芳名義上是承租人，但實際使用情況和相關(guān)證據(jù)表明張某玲才是該房屋的權(quán)利人。因此，二審法院維持了一審判決，駁回了上訴。這個案例提示我們，在處理類似案件時，法院會關(guān)注房屋的實際使用情況和相關(guān)協(xié)議、判決等證據(jù)，而不僅僅局限于名義上的承租人。如果實際情況證明承租人并非實際的居住使用權(quán)人，那么他可能無法獲得征收補償款。
（4）經(jīng)典案例四
社會主義核心價值觀在判決書中的體現(xiàn)，一審：(2020)滬0109民初XXXX號，根據(jù)原告金曉衛(wèi)和金衛(wèi)衛(wèi)的觀點，他們認為在被征收的房屋中有五個在冊戶籍人，包括自己在內(nèi)的所有人都應(yīng)該分享征收補償款。他們要求分得征收補償款267萬元。而被告則指出，金曉衛(wèi)及金衛(wèi)衛(wèi)從未在房屋內(nèi)居住，他們的戶籍遷入只是幫助性質(zhì)的行為，因此不應(yīng)享有征收補償利益。一審法院認為“誠信、友善”是社會主義核心價值觀之一，友善即是親近和睦，其中包括幫助他人。然而，受幫助人不應(yīng)基于接受了幫助而為了私利損害提供幫助人的利益，否則將違背社會主義核心價值觀。法院認為金曉衛(wèi)的戶籍遷入并不具備同意取得房屋權(quán)利份額的意義，且金曉衛(wèi)及金衛(wèi)衛(wèi)也未在房屋內(nèi)實際居住。綜上，法院裁定金曉衛(wèi)、金衛(wèi)衛(wèi)不符合共同居住人的條件，不應(yīng)分得征收補償利益，并不支持其訴訟請求。二審法院維持了一審判決，法院指出，系爭房屋并非金曉衛(wèi)父親金大衛(wèi)作為知青的戶籍遷出地，而且該房屋的來源與金大衛(wèi)、金友善無關(guān)。金曉衛(wèi)遷回上海時，該房屋的承租人是金友善的婆婆，但金友善的婆婆家庭并沒有接收金曉衛(wèi)的戶籍的義務(wù)。法院認為金曉衛(wèi)遷入該房屋屬于幫助性質(zhì)。金曉衛(wèi)及金衛(wèi)所提交的《申請報告》和《分戶申請同意書》等證據(jù)僅用于戶口變更和分戶需求，不能作為其獲得該房屋居住使用權(quán)的依據(jù)。這個案例表明，在處理類似糾紛時，法院會綜合考慮多方證據(jù)，包括實際居住情況和相關(guān)價值觀等，以確定是否應(yīng)當(dāng)給予征收補償款。
(5)經(jīng)典案例五
第一個，一審：（2021）滬0110民初XXXX號，系爭房屋承租人何某與張某4系夫妻，張某5是其所育之子。張某5、汪某原是夫妻，生育張某、張某1，張某5與汪某兩人于1999年10月調(diào)解離婚。張某1與許某于2013年2月7日登記結(jié)婚，婚后生育張某2、張某3。2021年張某1作為承租人簽訂補償協(xié)議，經(jīng)認定，乙方符合居住困難戶的補償安置條件，居住困難人口為：張某1、許某、張某4、何某、張某、張某2、張某3，共七位。一審法院認為：征收補償利益應(yīng)在房屋征收單位認定的被安置人員之間進行分割，根據(jù)本案情況張某并非被安置人員，故不應(yīng)獲取系爭房屋的征收補償利益。房屋征收補償利益應(yīng)歸張某1方所有，張某1方明確其之間不需要分割，法院予以準許。
張某不服上訴，二審：(2022)滬02民終XXXX號，張某：張某是系爭房屋的共同居住人，應(yīng)當(dāng)享有相應(yīng)份額的征收補償利益。居住困難戶政策實施的前提是系爭房屋的戶籍在冊全體成員協(xié)商一致，并對補償方案不持異議。張某1方在系爭房屋征收期間采取拒絕溝通、欺瞞等方式，從未將征收補償方案告知張某，更未與張某就居住困難戶申請事宜進行過協(xié)商，現(xiàn)有征收補償方案嚴重侵犯并剝奪了張某作為共同居住人本應(yīng)享有的利益。張某1：征收補償利益應(yīng)在房屋征收單位認定的被安置人員之間進行分割，張某并非被安置人員，其姓名未出現(xiàn)在《上海市國有土地上房屋征收補償協(xié)議》中，因此張某無權(quán)享有系爭房屋征收補償利益。在征收過程中，張某1方一直在和張某溝通，張某及其配偶也曾去征收基地現(xiàn)場了解過情況，征收單位經(jīng)辦人也已向其解釋了征收政策，并不存在拒絕溝通和欺瞞。二審法院認為：1.經(jīng)征收部門認定，該戶符合居住困難戶條件，張某1等七人為居住困難人員，故上述七人均有權(quán)參與系爭房屋征收補償利益的分割。張某1作為代理人與征收部門簽訂的《補償協(xié)議》 中亦對該戶符合居住困難戶條件及居住困難人員為上述七人進行了約定，故協(xié)議載明的居住困難人員均可以分得相應(yīng)的征收補償利益，但各方所分得的補償款金額仍需根據(jù)當(dāng)事人的戶籍是否遷入、是否實際居住在系爭房屋等因素酌情予以確定，并有所區(qū)別。一審法院綜合考量系爭房屋的來源、各方對房屋的貢獻、居住狀況、人 員結(jié)構(gòu)及分配意見等因素，酌情確定各方當(dāng)事人的征收利益，本院予以認同。2.張某的戶籍雖在系爭房屋內(nèi)，但未被征收部門認定為居住困難人員，故不屬于安置對象，無權(quán)分得系爭房屋的征收利益。二審法院判決：維持一審判決。
第二個，一審：(2020)滬0106民初xxx號，被征收房屋的承租人為趙某森，戶主也是趙某森，另有16名原告和被告的戶籍在內(nèi)。2016年，被告趙某建代表簽訂了《征收協(xié)議》，被認定該戶符合居住困難戶條件，共有11位居住困難人口，包括趙某建、王某、趙某1和鄭某等。原告中有5人因在本市有住房未被認定為居困人員；另外8人雖為居困人員但認為征收利益分配不均，共計13人提起訴訟要求依法分割征收款項。一審法院認為：征收補償款的分割應(yīng)綜合考慮被征收房屋的實際居住使用情況，保障各家庭成員居住權(quán)益，遵循公平公正、著重保障房屋實際使用人權(quán)益的原則進行處理。
二審（2021)滬02民終XXXX號，法院認為，《補償協(xié)議》約定該戶符合居住困難戶的條件，居住困難人員為上述十一人，故《補償協(xié)議》載明的居住困難人員即是協(xié)議約定的安置人員，可以享受相應(yīng)的征收利益，但各方所分得的征收補償利益應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際居住、是否 符合同住人條件等因素酌情予以確定，并有所區(qū)別。維持一審原判。
第三個，(2022)滬02民終xxx號，二審法院觀點：公有住房的征收利益應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)其公有和保障性質(zhì)，如被認定為居住困難戶的，則征收補償利益應(yīng)當(dāng)用于保障被認定居住困難人員的安置，其中實際居住的人員應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障。
（6）經(jīng)典案例六
戶籍遷入系爭房屋后未實際居住的知青配偶是不是共同居住人？
一審(2021)滬0110民初XXXX號，杜某2、杜某4系杜某3與黃某的子女。吳某1系杜某2之子，蔡某與吳某1系夫妻。杜某4與孫某系夫妻，杜某1系二人之女，李某系杜某1之女。杜某系黃某的孫子，孟某系杜某的母親。系爭房屋系公房，1985年的租用公房憑證記載租賃戶名杜某3，2011年變更承租人為杜某。杜某4的戶口于 2009年因退（辭）職自湖北省黃石市遷入；孫某的戶口于2011年因離、退休自湖北省黃石市遷入系爭房屋。一審法院認為：杜某1系知青子女回城并曾在系爭房屋內(nèi)居住多年，未發(fā)現(xiàn)其有福利性質(zhì)取得的房屋， 故應(yīng)認定 為共同居住人。杜某4作為知青、孫某作為知 青配偶按政策遷入戶口，二人未享受過福利政策，雖戶口遷入后未居住，仍應(yīng)認定為共同居住人，享有征收補償利益。
杜某和孟某不服一審判決，提起上訴。孫某不符合共同居住人認定標準。杜某方（上訴人、原審被告）觀點：孫某原戶籍所在地是湖北省黃石市，其并非是上海戶籍遷出到外省市人員。孫某與杜某4在湖北省結(jié)婚、工作，生活居住在湖北省黃石市。2009年杜某4以知青身份退職返滬，將戶口遷回系爭房屋后未實際居住，2011年孫某以杜某4配偶身份投靠落戶系爭房屋后也沒有居住。杜某4、孫某夫婦一直居住在上海市金橋路房屋，故孫某不應(yīng)作為共同居住人分得系爭房屋征收補償利益。杜某方（上訴人、原審被告）觀點吳某1等（被上訴人、原審原告）觀點：不同意杜某方的上訴請求，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。吳某1、孫某均符合共同居住人條件。
二審判決：(2022)滬02民終XXXX號，二審法院認為：孫某原戶籍在湖北省，不是經(jīng)本市動員、分配去外省市的人員，系因夫妻、父母子女投靠原因?qū)艏w入系爭房屋，現(xiàn)其在戶籍遷入后未實際居住，故孫某不能被認定為系爭房屋的共同居住人。
（7）經(jīng)典案例七
知青子女遷入戶籍系因其他親屬幫助，（2017）滬0101民初27828號，法院查明：被告王某（承租人，戶主）、張某系夫妻關(guān)系，被告張某1系被告張某之外甥。被告張某1系知青子女，其與戶主屬其他親屬關(guān)系，戶籍于2001年8月26日由外省市遷入系爭房屋。一審法院認為：被告張某1雖亦屬知青子女，但其與戶主屬其他親屬關(guān)系，其戶籍報入系爭房屋屬幫助性質(zhì)，對系爭房屋征收補償不應(yīng)享有利益。
(2019)滬02民終432號，二審法院認為：張峰戶籍因知青子女回滬遷入系爭房屋，未實際居住系爭房屋，且張峰與戶主屬其他親屬關(guān)系，據(jù)此一審認為張峰戶籍遷入系爭房屋屬幫助性質(zhì)，對系爭房屋不享有征收利益，并無不妥。
3.總結(jié)一下
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人不宜直接將《會議紀要》作為請求權(quán)基礎(chǔ)進行援引。然而，《會議紀要》所呈現(xiàn)的審理智慧在進行分析和說理時具有一定參考價值。當(dāng)事人可以借助會議紀要中的相應(yīng)條文來支持自己的觀點或者抗辯對方的觀點。在使用會議紀要時，應(yīng)避免斷章取義，而是應(yīng)結(jié)合法律、司法解釋等規(guī)范性文件框架以及案件具體情況，來主張或抗辯相應(yīng)觀點。在判斷當(dāng)事人是否能夠獲得征收補償利益以及獲得多少利益時，需要綜合考慮多種因素。這些因素包括但不限于：是否具有本市常住戶口、是否實際居住生活一年以上（特殊情況除外）、是否在本市有其他住房或者雖有其他住房但存在居住困難、系爭房屋的來源、對系爭房屋的征收是否有貢獻以及貢獻大小、變更承租人的過程、是否有家庭內(nèi)部協(xié)議、是否在本市其他地方已享受過動遷利益、公平原則等。這些因素應(yīng)該被充分綜合考慮，以便做出合理的裁定。
二、社會資本參與城市更新
（一）有關(guān)城市更新的立法
1.深圳
在國內(nèi)，深圳是首個提出城市更新概念的城市。在2009年10月，深圳出臺了《深圳市城市更新辦法》，這一舉措借鑒了臺灣和香港的城市更新模式，成為大陸首個制定城市更新專項法律、專項法規(guī)的地方政府。《深圳市城市更新辦法》對城市更新進行了定義，指的是對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊房屋），依據(jù)相應(yīng)程序進行綜合整治、功能改變或拆除重建的活動。后來，深圳經(jīng)濟特區(qū)頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》，用以規(guī)范城市更新活動、完善城市功能、提升城市品質(zhì)、改善人居環(huán)境。該條例重新定義了城市更新，包括拆除、重建或綜合整治，涵蓋城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的急需完善，環(huán)境惡劣或存在重大安全隱患，現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或資源能源利用與經(jīng)濟社會發(fā)展要求不符等情形。這些定義與上海市關(guān)于國有土地上房屋捐贈與補償?shù)牧⒎康挠酗@著不同。因為深圳是第一個提出城市更新概念的城市，所以可以將其城市更新概念與上海的相關(guān)法規(guī)進行比較。
2.上海
在2021年9月，上海市頒布了《上海市城市更新條例》，其中第一條規(guī)定其立法目的是為了踐行人民城市的重要理念，弘揚城市精神品格，推動城市更新，提升城市能級，創(chuàng)造高品質(zhì)生活，傳承歷史文脈，提高城市競爭力，增強城市遠實力，建設(shè)具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國家大都市。該條例旨在根據(jù)法律法規(guī)結(jié)合實際制定，以提高綜合實力、改善居住環(huán)境、提升居住品質(zhì)為目標。第二條對城市更新進行了定義，指出它是在建城區(qū)內(nèi)持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能的活動，包括加強基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)、提高城市服務(wù)水平、優(yōu)化區(qū)域功能布局、塑造城市空間新格局、提升整體居住品質(zhì)、改善城市人居環(huán)境、加強歷史文化保護等活動。這些活動的主要目的是提高總體綜合實力，改善居住環(huán)境，提升整體居住品質(zhì)。自《上海市城市更新條例》頒布后，上海市各級政府陸續(xù)出臺了一系列相關(guān)法規(guī)和通知。例如，上海市政府辦公廳成立了上海市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組，并印發(fā)了《上海市城市更新指引》、《上海市城市更新規(guī)劃5D實施細則》、《上海市城市更新行動方案》等文件，構(gòu)建了完善的城市更新體系。
3.中央
對于城市更新的相關(guān)政策，中央層級也提出了一系列指導(dǎo)意見。在2021年3月1日發(fā)布的《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》中，提到實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，加快推進城市更新改造，提升老舊小區(qū)、廠區(qū)、街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改造，積極擴建新建停車場、充電樁等。此外，在2020年7月份，有關(guān)全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見，2020年10月的中共中央建議，以及2020年12月的中央經(jīng)濟工作會議都提到了實施城市更新行動。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也發(fā)布了重要通知，內(nèi)容涉及在實施城市更新行動中防止大拆大建問題，鼓勵政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式，并畫出了四條紅線，包括拆舊比、開建比、就地就近安置率和租金年度幅度不得超過5%。這些政策和綱要的發(fā)布表明了政府對城市更新的重視，并為城市更新提供了政策支持和指導(dǎo)。
4.城市更新的路徑
城市更新的路徑包括多個步驟，涉及到社會資本參與。以上海市城市更新條例為例，更新統(tǒng)籌主體是指市場主體，即社會資本，通過公平、公開、公正的原則由市區(qū)人民政府遴選確定，或者由市政府或區(qū)政府指定為特定片區(qū)的城市更新統(tǒng)籌主體。一旦確定了城市更新統(tǒng)籌主體，其職責(zé)包括完成區(qū)域現(xiàn)狀調(diào)查、征詢區(qū)域內(nèi)市場資源整合等工作，并編制區(qū)域更新方案。這個方案包含實施方案、規(guī)劃實施方案、項目組合開發(fā)、土地供應(yīng)方案、資金統(tǒng)籌、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和管理運營要求。更新統(tǒng)籌主體需要與區(qū)域范圍內(nèi)相關(guān)物業(yè)權(quán)利人進行充分協(xié)商，并在征詢市區(qū)部門以及專家委員會立項管理意見后編制區(qū)域更新方案。該方案需提交給所在區(qū)人民政府或市規(guī)劃資源部門以及相關(guān)部門、專家委員會審核論證。之后，更新主體需組織開展產(chǎn)權(quán)歸集土地的前期準備，配合完成規(guī)劃優(yōu)化和更新項目的土地供應(yīng)。如果需要搬遷或簽訂補償協(xié)議，則由更新項目的建設(shè)單位明確房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償方案。在深圳經(jīng)濟特區(qū)的城市更新條例中，確認城市更新主體需要經(jīng)歷兩個步驟：首先形成單一權(quán)利主體，然后與公開選擇的市場主體合作實施城市更新，或者自行實施城市更新。這些步驟表明城市更新涉及多方合作，需要市場主體（社會資本）與政府部門積極合作，遵循相關(guān)程序和規(guī)定，以確保城市更新的順利進行。
（二）城市更新案例
1.上海
上生新所項目是上海的一個標志性城市更新案例，該項目位于延安西路1262號，涵蓋了哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂部、馬太峰大樓、物資采購樓等多個歷史建筑。通過城市更新后，這些建筑外觀煥然一新，色彩鮮明、整潔有序，給人視覺和體驗帶來全新感受。此外，上升新鎖項目還將進行二期更新，包括修繕歷史建筑和新建多層建筑，提供更多活動空間，形成疏密有致的規(guī)劃布局，為城市更新注入新的活力。
另一個上海的城市更新案例則是山北街區(qū)的一期更新，原本陳舊的景觀經(jīng)過改造后煥然一新，加入暖色調(diào)進行軟化，界定出公共空間，并且在不同標桿上進行延展，也為城市增添了新的風(fēng)貌。
上海有許多成功的城市更新案例，如蘇州河兩岸的更新、8號橋以及黃浦江連岸的濱江步道等，這些案例都展示了城市更新的良好效果和發(fā)展前景。
2.深圳
深圳華潤城是深圳市的一個顯著城市更新案例，該項目經(jīng)歷了從村民集體經(jīng)濟組織用地到現(xiàn)代化城市中心的轉(zhuǎn)變。通過不斷的更新改造，華潤城已成為一個綜合的人文綜合區(qū)，擁有酒店公寓、高端寫字樓、開放的商業(yè)街區(qū)和購物中心等，并提供人性化的公共空間，展現(xiàn)了深圳城市更新的成功范例。在深圳的城市更新過程中，政府成立現(xiàn)場指揮部推動項目進展，同時還成立股份公司深度參與解決股東業(yè)主相關(guān)問題。此外，深圳的城市更新模式也探索出一條適合深圳特色的創(chuàng)新工作機制，通過一二級聯(lián)動開發(fā)提升項目整體定位，實現(xiàn)產(chǎn)生容、產(chǎn)生融合的城市發(fā)展。
另一個典型的深圳城市更新案例是十字街片的改造，改造后的街區(qū)擴大了公共部分，引入暖色調(diào)進行軟化，使人們能夠更好地體驗城市的美好，擺脫之前擁擠壓抑的感覺。
深圳的城市更新案例展示了不同于上海的獨特模式和成功經(jīng)驗，為深圳城市建設(shè)和發(fā)展提供了有益借鑒。
三、綜上所述
總結(jié)一下，今天著重介紹了兩個主要議題。首先，深入探討了不動產(chǎn)征收，特別關(guān)注了補償利益分配的內(nèi)部機制。強調(diào)了對于受征收者來說，最關(guān)鍵的問題是他們能夠獲得多少利益以及如何保障他們的權(quán)益，尤其是困境群體。在此過程中，也贊揚了上海政府和各級法院為解決這些實踐問題所作出的努力和成效。其次，探討了城市更新對于提升城市品質(zhì)和生活水平的重要性。在城市更新中既包含了不動產(chǎn)征收的內(nèi)容，又有其獨特之處。相較于不動產(chǎn)征收的強制性和效率性，城市更新更側(cè)重于通過改建和回搬來提高城市形象、改善生活品質(zhì)以及增進公共設(shè)施的使用功能。
無論是不動產(chǎn)征收還是城市更新，都旨在助力創(chuàng)造更美好的城市生活。當(dāng)確定需要進行征收時，相關(guān)部門會綜合考慮必要的程序和方案，以確保征收工作順利進行。例如，對于成片區(qū)的征收，可能會采用城市更新或微更新等方式。
（注：以上嘉賓觀點，根據(jù)錄音整理，未經(jīng)本人審閱）
供稿：上海律協(xié)政府與社會資本合作專業(yè)委員會
執(zhí)筆：張凱迪 上海日盈（寧波）律師事務(wù)所
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