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追問(wèn)商品房預(yù)售制度

    日期：2009-08-03     作者：宋華安    閱讀：4,443次

  在中國(guó)，商品房預(yù)售制度已基本淪為房地產(chǎn)企業(yè)的融資掘金工具，它損害的卻是最廣大購(gòu)房者的利益

文 本刊記者 宋華安

中國(guó)近20年來(lái)持續(xù)高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在6月27日上海市閔行區(qū)蓮花河畔景苑7號(hào)樓（13層高）的倒塌中，遭遇了一次前所未有的“滑鐵盧”。這起建國(guó)以來(lái)首例的倒樓事件被稱(chēng)為“純屬意外”，所幸沒(méi)有一個(gè)購(gòu)房者傷亡，盡管該事件的主角——上海梅都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在善后工作中提出了兩套退房及賠償方案，但也無(wú)法一時(shí)間撫平尚未入住業(yè)主400多顆“很受傷”的心。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)司局也在7月下達(dá)緊急通知，嚴(yán)查各地在建住宅工程質(zhì)量，但“事后諸葛亮”難掩人們對(duì)6.27上海“倒樓門(mén)”中潛伏的諸多問(wèn)題——特別是曾被人大代表數(shù)出“七宗罪”的商品房“預(yù)售制度”，也再次浮出水面。

被忽視的預(yù)售

6.27上海“倒樓門(mén)”事件后，大家關(guān)注的核心問(wèn)題主要有兩個(gè)：一是開(kāi)發(fā)商和建筑商對(duì)事件承擔(dān)的責(zé)任，二是業(yè)主退房或相關(guān)要求能否得到合理解決。

但有個(gè)更為根本性的問(wèn)題被忽視了。人們?nèi)绻褓I(mǎi)南瓜、大米或冰箱、汽車(chē)一樣地買(mǎi)房，見(jiàn)到了一個(gè)質(zhì)量合格，完整可使用的商品后再出資購(gòu)買(mǎi)，那么他們將不會(huì)面對(duì)這么一個(gè)需要長(zhǎng)時(shí)間才可能拿到退房款或相關(guān)補(bǔ)償?shù)募m紛問(wèn)題。

由此判斷，在“倒樓門(mén)”事件中，購(gòu)房者也有“責(zé)任”——他們不知道在房子還在修建過(guò)程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，盡管這些風(fēng)險(xiǎn)是應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商及其關(guān)聯(lián)責(zé)任人承擔(dān)。這就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)15年來(lái)的房產(chǎn)預(yù)售制度。

一個(gè)復(fù)雜的商品房銷(xiāo)售前置規(guī)則——預(yù)售制度，消費(fèi)者知道多少？它對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方是否公平、公正？

家住上海浦東，在上海泰康電子公司工作的李小姐在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“（我）不知道有房產(chǎn)預(yù)售制度，對(duì)其中的細(xì)節(jié)更不清楚。”李小姐說(shuō)，她在3年前買(mǎi)房的時(shí)候關(guān)注最多的是房子的價(jià)格和質(zhì)量，而對(duì)質(zhì)量她也只能憑借感覺(jué)，主要是通過(guò)看開(kāi)發(fā)商的預(yù)售證書(shū)之類(lèi)的文件來(lái)確認(rèn)，但她明確表示對(duì)其中的具體數(shù)據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)是不懂的。李小姐說(shuō)，在她和愛(ài)人一起買(mǎi)房時(shí)，對(duì)預(yù)售合同等文件僅僅是一般性的進(jìn)行了翻閱，但對(duì)其中的細(xì)節(jié)不甚清楚，因?yàn)楹贤?lèi)文件比較冗長(zhǎng)，也很少一字一句的去研究。

在北京渣打銀行從事信貸業(yè)務(wù)的宋小姐也向《法人》記者表示，盡管自己將在今年準(zhǔn)備供一套房子，但對(duì)房產(chǎn)預(yù)售制度真的不了解，更別說(shuō)其中的條款了。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心專(zhuān)家程博士在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)介紹，中國(guó)房產(chǎn)預(yù)售制度的規(guī)制文件主要包括《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，兩個(gè)規(guī)制文件均在1995年實(shí)施，其中前者共18條1800多字，后者共7章72條6600多字，再加上相關(guān)配套規(guī)章，共幾萬(wàn)字的法規(guī)條文，普通消費(fèi)者肯定是難以對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)研究或深入理解。

預(yù)售制緣起

預(yù)售制度為何而存在？中原地產(chǎn)研究中心專(zhuān)家程博士表示，我國(guó)商品房預(yù)售制度的起源與發(fā)展，是與我國(guó)國(guó)有土地有償使用的變革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)程緊密相聯(lián)的。

自1980年代開(kāi)始，中國(guó)的住房改革拉開(kāi)了從福利制向市場(chǎng)化的序幕。為了解決城鎮(zhèn)住房長(zhǎng)期以來(lái)總量不足、商品房供不應(yīng)求的問(wèn)題，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)成為緊迫的需要。而在當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)始復(fù)蘇的現(xiàn)狀下，資本市場(chǎng)嚴(yán)重發(fā)育不足，完全靠開(kāi)發(fā)企業(yè)并不豐足的自有資金，是無(wú)法實(shí)施項(xiàng)目規(guī)模性開(kāi)發(fā)的。于是，沿海地區(qū)率先借鑒了香港的樓花預(yù)售方式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房者支付定金或房?jī)r(jià)款。開(kāi)發(fā)企業(yè)則將預(yù)售款的收入再投入到后續(xù)的建設(shè)，從而形成項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。由于資本市場(chǎng)發(fā)展滯后，開(kāi)發(fā)企業(yè)除銀行貸款外基本沒(méi)有其他可供選擇的融資方式，預(yù)售收入實(shí)際上成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。

事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)直到1994年以前，國(guó)家都沒(méi)有對(duì)“樓花預(yù)售”這種行走于法規(guī)邊緣的行業(yè)“潛規(guī)則”進(jìn)行立法，以明確其融資的合法性。為了鼓勵(lì)更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，加快建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)，確保住房制度改革得以成功，國(guó)家實(shí)際上是默許開(kāi)發(fā)商這樣做。

但這種沒(méi)有得到國(guó)家認(rèn)可的房地產(chǎn)發(fā)展方式存在著潛在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由此，1995年1月1日，原中國(guó)建設(shè)部頒布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》并正式實(shí)施。該辦法對(duì)“預(yù)售制度”做了這樣的定義：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。但在同時(shí)頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》中，沒(méi)有明確的“預(yù)售”定義。那么，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，預(yù)售制度究竟是一種支持房企發(fā)展的政策，還是法律規(guī)制？中原地產(chǎn)研究中心專(zhuān)家程博士認(rèn)為，預(yù)售房制度是經(jīng)第八屆全國(guó)人大通過(guò)的《城市房地產(chǎn)管理法》所確立的，因此從這個(gè)意義上講“它是全國(guó)性的法律”。

上海協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)則持不同觀點(diǎn)，她認(rèn)為，“商品房預(yù)售制度是通過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》正式確立的，嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)屬于法律允許的交易方式，而不能籠統(tǒng)地歸類(lèi)為法律抑或政策。國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售制度是作了嚴(yán)格限制的，要求地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的商品房符合一定條件后才可進(jìn)行預(yù)售，如果僅從規(guī)則條文來(lái)講是充分考慮到雙方利益的，但是我們從預(yù)售制度產(chǎn)生的背景和實(shí)踐效果來(lái)看，實(shí)際上更有利于地產(chǎn)商?！?/p>

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。同時(shí)該辦法規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在取得《商品房預(yù)售許可證》后才能進(jìn)行商品房預(yù)售，同時(shí)開(kāi)發(fā)商還須提供資質(zhì)證書(shū)、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，以及投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明，工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明和商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

中國(guó)的房產(chǎn)預(yù)售制度是否與國(guó)際一致呢？

與歐美預(yù)售制度的距離

我國(guó)的商品房預(yù)售制度是在1995年正式確立的，主要包括《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》兩大制度性文件，此后國(guó)務(wù)院在1998年發(fā)布《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等相關(guān)配套規(guī)制。在過(guò)去的10多年中，兩大主要法規(guī)經(jīng)過(guò)三次修訂，均對(duì)商品房預(yù)售制度作出了詳細(xì)的規(guī)定。由此，商品房預(yù)售成為我國(guó)目前主要的房產(chǎn)銷(xiāo)售模式。

上海協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，我國(guó)的預(yù)售制度與歐美有本質(zhì)的差別。在世界許多國(guó)家和地區(qū)，住房預(yù)售制度實(shí)施得都較為普遍，尤其亞洲的許多地區(qū)和國(guó)家（特別是香港、臺(tái)灣、新加坡）預(yù)售制度非常流行，此外北美和歐洲也比較常見(jiàn)。但這些國(guó)家和地區(qū)在住房預(yù)售制度的發(fā)展過(guò)程中已經(jīng)形成了一套行之有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，主要體現(xiàn)在它有嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度、預(yù)售資金專(zhuān)款專(zhuān)用、信息披露、嚴(yán)格的監(jiān)管手段。

相比而言，中國(guó)這些年雖一直在完善預(yù)售制度，但還有很多關(guān)鍵環(huán)節(jié)仍存在較大缺陷。歐美國(guó)家的房產(chǎn)預(yù)售制度與我國(guó)目前的現(xiàn)狀相比，其主要區(qū)別包括以下三個(gè)方面。

一是美國(guó)的購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同后的付款一般都是分期支付。在德國(guó)，購(gòu)房者也可以根據(jù)房屋建造進(jìn)展程度的不同而分批預(yù)付不同額度的款項(xiàng)，甚至還會(huì)規(guī)定房屋價(jià)款的10％在交房后3～5年內(nèi)付清。而我國(guó)在預(yù)售合同簽訂后就要一次性付清除銀行貸款外的所有首付款。

二是美國(guó)銀行的抵押貸款一般在完工后再發(fā)放。而我國(guó)在購(gòu)房者首付款付清時(shí)，銀行貸款就一次性發(fā)放給了開(kāi)發(fā)商。

三是美國(guó)為防止開(kāi)發(fā)商挪用客戶(hù)資金用于非建設(shè)項(xiàng)目，購(gòu)房者交付的定金會(huì)被存放在開(kāi)發(fā)商的代理律師事務(wù)所負(fù)責(zé)管理的托管賬戶(hù)上，直到正式交房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商才能拿到這筆資金。而我國(guó)從全國(guó)層面來(lái)看，沒(méi)有統(tǒng)一嚴(yán)格的預(yù)售金監(jiān)管制度，并且在申請(qǐng)貸款及獲得付款上，開(kāi)發(fā)商無(wú)論資金實(shí)力、質(zhì)量品牌的優(yōu)劣，都會(huì)獲得相同的待遇，這就很難將沒(méi)有資金保障、不重視品牌質(zhì)量建設(shè)的開(kāi)發(fā)商清除出市場(chǎng)；同時(shí)也容易造成因?yàn)槿趸朔康禺a(chǎn)的品牌價(jià)值，從而間接打擊優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商們對(duì)質(zhì)量品牌持續(xù)投入建設(shè)的積極性。

中原地產(chǎn)研究中心專(zhuān)家程博士也表示，從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都允許市場(chǎng)銷(xiāo)售的新建房屋在竣工前進(jìn)行銷(xiāo)售，即商品房預(yù)售。然而，在一個(gè)成熟的住房預(yù)售市場(chǎng)，預(yù)售房款并不是收款之后就全部轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商名下，而是有制度安排由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)或銀行來(lái)專(zhuān)業(yè)管理。因此，國(guó)外的房屋預(yù)售更多的僅是一種預(yù)訂制度，它有嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入或退出機(jī)制，預(yù)售資金有專(zhuān)項(xiàng)管理和嚴(yán)格的法律監(jiān)管，同時(shí)對(duì)購(gòu)房者則提供更多的合約選擇形式。通過(guò)這些精心設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制來(lái)分散其各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，從而保障房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

然而，我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度本質(zhì)上是將融資和銷(xiāo)售融為一體。銀行收到預(yù)售房款后直接劃入開(kāi)發(fā)企業(yè)的帳戶(hù)，加之監(jiān)管部門(mén)在執(zhí)行預(yù)售登記備案時(shí)缺乏嚴(yán)密的程序，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目數(shù)量及質(zhì)量缺乏嚴(yán)格監(jiān)管和法律上的嚴(yán)格約束，致使各種類(lèi)型的房地產(chǎn)糾紛日益增多。因此中原地產(chǎn)研究中心專(zhuān)家程博士認(rèn)為，盡管我國(guó)商品房預(yù)售有其歷史的積極作用，但不可否認(rèn)存在著嚴(yán)重的制度缺陷。這是一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，即只是讓消費(fèi)者及銀行來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用約束嚴(yán)重缺失，因而地產(chǎn)業(yè)潛伏著巨大的預(yù)售危機(jī)。

預(yù)售制損害了誰(shuí)的利益

房子還沒(méi)有建好就賣(mài)得熱火朝天，開(kāi)發(fā)商迅速回籠了資金后，往往把關(guān)注點(diǎn)立即移到下一個(gè)投資的熱點(diǎn)，或去重新拿地進(jìn)行新的開(kāi)發(fā)獲得新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。這就是地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售“顯規(guī)則”。

上海市協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“很多開(kāi)發(fā)商在關(guān)注銷(xiāo)售的資金回籠和利潤(rùn)的點(diǎn)數(shù)，一旦預(yù)售成功、資金全部回籠，哪里還有動(dòng)力在房屋質(zhì)量上下功夫呢？由此，就很容易產(chǎn)生房屋質(zhì)量問(wèn)題?！?

中原地產(chǎn)研究中心專(zhuān)家程博士在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“一般的消費(fèi)者對(duì)商品房預(yù)售制度了解甚少，預(yù)售制的規(guī)則對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，并不透明?！?/p>

上海市協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師說(shuō)：“據(jù)我們了解，一般的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)預(yù)售制度并不了解。通常，消費(fèi)者在獲知地產(chǎn)商取得商品房預(yù)售許可證后，即認(rèn)為其權(quán)利已得到了保障，就會(huì)簽訂預(yù)售合同，對(duì)預(yù)售制的具體規(guī)則，并非所有的人都能事先十分清楚?！?/p>

中原地產(chǎn)研究中心專(zhuān)家程博士認(rèn)為，按照一般的產(chǎn)品銷(xiāo)售規(guī)則，一種產(chǎn)品都是在完全生產(chǎn)成型了、質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)合格并包裝后，才進(jìn)入銷(xiāo)售流通和日常使用環(huán)節(jié)。商品房作為一種（特殊）產(chǎn)品，當(dāng)它還沒(méi)有成為一個(gè)可使用的合格產(chǎn)品而就提前出售給購(gòu)房者時(shí)，消費(fèi)者可能會(huì)承擔(dān)三大風(fēng)險(xiǎn)：首先是商品房物理狀況的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，如商品房?jī)?nèi)在質(zhì)量、內(nèi)部設(shè)備、外觀質(zhì)量、社區(qū)配套設(shè)施、綠化等；其次是商品房權(quán)利狀況的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，如一房多賣(mài)；第三是開(kāi)發(fā)商履約能力和誠(chéng)信度的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，如不能按期交房或成了爛尾樓。

上海市協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師認(rèn)為，產(chǎn)品銷(xiāo)售有先生產(chǎn)后銷(xiāo)售，也有先預(yù)訂后生產(chǎn)的實(shí)際情況，因此商品房預(yù)售也并無(wú)特殊性，只是由于其金額很大，且商品房作為一個(gè)固定資產(chǎn)，其質(zhì)量與安全往往涉及不特定多數(shù)人的生命和財(cái)產(chǎn)安全，并且一般購(gòu)買(mǎi)者為購(gòu)房幾乎花費(fèi)了一輩子的積蓄，故對(duì)購(gòu)房者的影響可以說(shuō)事關(guān)重大，也因此深受廣大國(guó)人關(guān)注。

在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商往往把預(yù)售制度當(dāng)作融資工具掘金。中原地產(chǎn)程博士在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，約四成來(lái)自預(yù)售獲得的資金。根據(jù)測(cè)算，以預(yù)售方式進(jìn)行銷(xiāo)售的項(xiàng)目，比現(xiàn)售方式進(jìn)行銷(xiāo)售的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期約縮短10個(gè)月。因此，商品房預(yù)售對(duì)加速整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低資金使用成本及擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)起了積極的作用。

程博士認(rèn)為，僅從其規(guī)則條文來(lái)講，預(yù)售制度并未對(duì)彼此不公。盡管隨著《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》，央行也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，然而在具體的各級(jí)行政監(jiān)管部門(mén)及銀行系統(tǒng)的執(zhí)行過(guò)程中，并未有明確的實(shí)施細(xì)則，預(yù)售制度本身的法律約束性嚴(yán)重缺失。它不僅未能建立起針對(duì)商品房預(yù)售模式的監(jiān)管制度，甚至對(duì)預(yù)售制度的懲戒規(guī)定也由行政部門(mén)而非司法部門(mén)來(lái)執(zhí)法。因此，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)經(jīng)營(yíng)或蓄意詐財(cái)、偷工減料、延遲交房或中途倒閉等損害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象大量存在，但至今仍鮮見(jiàn)因違規(guī)預(yù)售而遭受處罰的案例。這是商品房預(yù)售制度導(dǎo)致的糾紛呈上升勢(shì)頭的重要原因。加之預(yù)售制度在實(shí)施過(guò)程中，各種利益摻雜其間，從而使預(yù)售制度基本上已淪為開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資掘金工具，從這個(gè)意義上講，開(kāi)發(fā)企業(yè)是預(yù)售制度的最大贏家。

廢止還是改革

房產(chǎn)預(yù)售制度頒布15年來(lái)，客觀上大力推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。但不少人認(rèn)為，房產(chǎn)預(yù)售制度是推高房?jī)r(jià)和造成房子質(zhì)量難以提升的根本原因，在今年兩會(huì)上有政協(xié)和人大代表建言廢除房產(chǎn)預(yù)售制度，特別是6.27上海倒樓事件的發(fā)生，引來(lái)眾多專(zhuān)家學(xué)者呼吁取消預(yù)售制度。

上海市協(xié)力律師事務(wù)所周月萍律師在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，預(yù)售房制度確實(shí)在客觀上導(dǎo)致一些問(wèn)題，例如房屋質(zhì)量、延期交房等的不可控性，甚至爛尾樓給購(gòu)房者造成巨大損失。但她表示可以先給予兩三年的過(guò)渡期，在過(guò)渡期內(nèi)完善預(yù)售房制度的資金監(jiān)管和信息披露等，然后再逐步取消預(yù)售房制度。這樣可以提高地產(chǎn)商的準(zhǔn)入門(mén)檻，讓有實(shí)力并有能力承擔(dān)責(zé)任的地產(chǎn)商引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，把沒(méi)有實(shí)力、不注重品牌、只注重盈利的地產(chǎn)商逐漸淘汰出局，只有進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，才能從制度的源頭上保證質(zhì)量和安全，維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。周月萍律師表示，取消預(yù)售房制度應(yīng)有步驟地進(jìn)行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)貌似強(qiáng)壯，實(shí)則是個(gè)“負(fù)有內(nèi)傷”的青壯年，切不可立下猛藥，需要從源頭開(kāi)始“調(diào)理”，“通則不痛”。否則，可能適得其反，將可能導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)停滯不前，甚至陷入倒退。

在預(yù)售制度中，如果能加強(qiáng)監(jiān)管，像美國(guó)、香港那樣建立預(yù)售金由第三方律師行保管，對(duì)防范資金專(zhuān)款專(zhuān)用、防止?fàn)€尾樓的發(fā)生，肯定能產(chǎn)生較好的防范作用。但是，預(yù)售制度因?yàn)槭瞧诜抠I(mǎi)賣(mài)，開(kāi)發(fā)商在完成預(yù)售后，容易忽視產(chǎn)品的質(zhì)量，忽視企業(yè)的商譽(yù)；另外，預(yù)售制度雖緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)多年供不應(yīng)求的壓力，但現(xiàn)在市場(chǎng)無(wú)論是價(jià)格還是供給量都發(fā)生了非常大的變化。目前很多城市一方面房?jī)r(jià)奇高，逐漸脫離了普通人的購(gòu)買(mǎi)能力，而另一方面整個(gè)社會(huì)的房屋空置率很高，實(shí)質(zhì)上造成了社會(huì)資源的閑置和浪費(fèi)。

因此，目前如果僅僅是對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行改革，包括預(yù)售金第三方保管，還是不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。因此，周月萍律師認(rèn)為可以先進(jìn)行預(yù)售金第三方保管、加強(qiáng)資金專(zhuān)款專(zhuān)用；同時(shí)必須廢除預(yù)售、廢除房地產(chǎn)項(xiàng)目公司這種短期的開(kāi)發(fā)行為，提高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，并且建立一系列的配套制度，包括銀行對(duì)不同品牌企業(yè)實(shí)施不同的貸款條件、保險(xiǎn)公司實(shí)施不同的保險(xiǎn)條件等。一旦購(gòu)房者通過(guò)市場(chǎng)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)不同品牌的開(kāi)發(fā)商所獲得的貸款條件、保險(xiǎn)條件等都不相同，他們就會(huì)通過(guò)專(zhuān)業(yè)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)來(lái)審查開(kāi)發(fā)商的品牌價(jià)值，這樣他們買(mǎi)房不僅會(huì)看地段和價(jià)格，更會(huì)看重房地產(chǎn)商長(zhǎng)期以來(lái)所開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的質(zhì)量和信譽(yù)等。這有利于促使長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商專(zhuān)心專(zhuān)業(yè)地重視品牌、重視質(zhì)量、重視每一個(gè)購(gòu)房者的評(píng)價(jià)。一旦品牌建設(shè)本身就能為開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生預(yù)期的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商就不用只關(guān)心“拿地——開(kāi)發(fā)——銷(xiāo)售”的過(guò)程，而會(huì)自然而然地重視質(zhì)量、重視企業(yè)商譽(yù)。

陳真誠(chéng)：預(yù)售制早該廢止了

與其他房地產(chǎn)調(diào)控政策不同，廢止商品房預(yù)售制度將真正推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)一次徹底的大洗牌

文 本刊記者 宋華安

房產(chǎn)預(yù)售制度，是好東西還是到了該走進(jìn)歷史博物館的時(shí)候，在6.27上海倒樓門(mén)事件中并沒(méi)有得到十分清晰的評(píng)判。但在金融危機(jī)下的2009年，這個(gè)事件背后所折射出來(lái)的深遠(yuǎn)影響顯而易見(jiàn)：中國(guó)地產(chǎn)業(yè)供與求的亂象，無(wú)不隱現(xiàn)預(yù)售制度這雙利益之“手”，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展該如何走，絕不可能回避房產(chǎn)預(yù)售制度這個(gè)極具“硬度”的敏感話(huà)題。到取消房產(chǎn)預(yù)售制度的時(shí)候了嗎？預(yù)售制是否應(yīng)該廢行？針對(duì)這些問(wèn)題，《法人》記者對(duì)知名房地產(chǎn)研究專(zhuān)家陳真誠(chéng)進(jìn)行了專(zhuān)訪(fǎng)。

行政代替法律

陳真誠(chéng)向《法人》記者表示，上海倒樓門(mén)事件后，上海市委市政府要求立即組成聯(lián)合調(diào)查小組徹查事故原因，并從規(guī)劃、施工許可、招投標(biāo)、資質(zhì)管理、施工圖審查、工程監(jiān)理等各環(huán)節(jié)逐一審查，并依法公開(kāi)處理。此外，政府還承諾將確保購(gòu)房者合法利益不受損害。

7月28日，上海市政府舉行新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)了6.27倒樓門(mén)事故的調(diào)查處理情況，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商上海梅都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法人代表、建筑商上海眾欣建設(shè)有限公司法人代表等6人被刑事拘留，7人被取保候?qū)彙?/p>

陳真誠(chéng)表示，“6人因質(zhì)量、安全責(zé)任被刑事拘留，得到了應(yīng)有的法律制裁。這可算是對(duì)上海市蓮花河畔景苑7號(hào)樓傾倒事故調(diào)查處理的官方意見(jiàn)與態(tài)度。然而，并未就此平息在該樓盤(pán)已買(mǎi)樓的業(yè)主的抱怨和輿論的質(zhì)疑?！?/p>

陳真誠(chéng)認(rèn)為，這種處理結(jié)果，是由行政裁定而做出的，而非司法審判的結(jié)果，存在以行政代替法律的嫌疑，“至少缺少法律審判這個(gè)環(huán)節(jié)?！?/p>

人大代表一直在質(zhì)疑

“商品房預(yù)售制度并不是全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)普遍現(xiàn)象。商品房預(yù)售制度本質(zhì)上是中國(guó)人的‘發(fā)明’，最早起源于上世紀(jì)50年代初期的香港，曾被戲稱(chēng)為‘中國(guó)人的第五大發(fā)明’。”據(jù)陳真誠(chéng)介紹，在1953年的香港，因二戰(zhàn)后剛恢復(fù)和平，經(jīng)濟(jì)逐漸走上正軌，吸引了不少人來(lái)到香港發(fā)展，導(dǎo)致住房嚴(yán)重不足而消費(fèi)者的需求龐大。香港人霍英東成立立信置業(yè)有限公司，并提出用“預(yù)售樓花”且提倡分期付款的方法來(lái)賣(mài)房，一改當(dāng)時(shí)的現(xiàn)樓銷(xiāo)售政策。隨后，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛效仿霍英東，用“預(yù)售樓花”加分期付款的方式銷(xiāo)售期房。

在1955年至1965年的10年間，香港房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，期房預(yù)售成為其一大經(jīng)營(yíng)特色。之后，中國(guó)內(nèi)地實(shí)行住房制度改革，商品房預(yù)售制度由香港發(fā)展傳入，并一直沿襲至今。1995年實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管等做了原則性的規(guī)定。

商品房預(yù)售制度，其實(shí)是用政策和法律的形式，鼓勵(lì)、支持乃至保障開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還未完工之前銷(xiāo)售樓盤(pán)，提前收取購(gòu)房者的購(gòu)房款和按揭貸款等資金。陳真誠(chéng)指出，商品房預(yù)售實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商的一種融資行為，它降低了開(kāi)發(fā)商的資金要求等門(mén)檻，一些自有開(kāi)發(fā)資金不夠的開(kāi)發(fā)商得以完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而更多的開(kāi)發(fā)商則藉此進(jìn)行大規(guī)模的圈地建房?！翱陀^上而言，預(yù)售制度在一定程度上推進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但由于它帶來(lái)了許多問(wèn)題，如交房質(zhì)量、有開(kāi)發(fā)商卷走購(gòu)房款逃跑及假按揭等等問(wèn)題，預(yù)售制度一直被質(zhì)疑，甚至被公開(kāi)要求取消。”

2005年8月15日，中國(guó)人民銀行公布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》稱(chēng)，“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售。”中國(guó)人民銀行有關(guān)人士也曾指出，完善我國(guó)商品房預(yù)售制度，就是要取消預(yù)售的融資功能。在同年10月19日中消協(xié)舉辦的“商品房銷(xiāo)售模式研討會(huì)”上，有人稱(chēng)期房預(yù)售制度是“失信、欺詐的萬(wàn)惡之源”。

近四年來(lái)的“兩會(huì)”上，一些人大代表通過(guò)聯(lián)名提案或發(fā)表觀點(diǎn)，呼吁取消期房預(yù)售制度。2006年，由全國(guó)人大代表、中國(guó)人民銀行南寧中心支行行長(zhǎng)白鶴祥領(lǐng)銜、共有33位代表簽名向人大提交的議案，建議修改《城市房地產(chǎn)管理法》，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，并歷數(shù)了房地產(chǎn)預(yù)售制度存在的七大問(wèn)題，比如法律關(guān)系復(fù)雜增加了法律風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人缺乏擔(dān)保的法律保障，剝奪了購(gòu)房人對(duì)實(shí)物的知悉權(quán)，容易造成或催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金，等等。

2007年“兩會(huì)”期間，全國(guó)人大代表洪可柱提案指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)惡性膨脹，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，是由于“低比例首付”和“商品房預(yù)售制度”推波助瀾。預(yù)售制度下的商品房交易是在信息完全不對(duì)稱(chēng)的條件下發(fā)生，應(yīng)該停止實(shí)施商品房預(yù)售制度。

據(jù)陳真誠(chéng)介紹，今年“兩會(huì)”期間，民建中央提交的27個(gè)集體提案中，就有個(gè)名叫“關(guān)于加快修訂《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的建議”的提案，建議全面取消商品房預(yù)售制度，建立商品房竣工入市銷(xiāo)售制度。該提案認(rèn)為，“商品房預(yù)售制度缺陷客觀上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商掠奪社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造了條件?！睔v時(shí)10多年的房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一，它主要存在三大根本性問(wèn)題。其一是嚴(yán)重侵犯購(gòu)房人的權(quán)益。由于購(gòu)房人缺乏《擔(dān)保法》保障，導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、配套設(shè)施建設(shè)滯后、環(huán)境描述浮夸、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題得不到解決，即使通過(guò)法律訴訟途徑，購(gòu)房人始終是弱勢(shì)的一方。更為嚴(yán)重的是，預(yù)售制度誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，最后“攜款潛逃”等違法犯罪行為的發(fā)生。

預(yù)售制廢行理由

陳真誠(chéng)認(rèn)為，商品房預(yù)售制度應(yīng)該廢行。在房地產(chǎn)預(yù)售制度下，消費(fèi)者可能會(huì)承擔(dān)如下八個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：一是消費(fèi)者最后獲得的交付現(xiàn)房可能存在質(zhì)量問(wèn)題。二是開(kāi)發(fā)商最后所兌現(xiàn)的，可能與其預(yù)售時(shí)或宣傳上的承諾不一致。三是開(kāi)發(fā)商可能存在房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、配套設(shè)施建設(shè)滯后、環(huán)境描述浮夸、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題。四是開(kāi)發(fā)商可能延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，最后“攜款潛逃”等違法犯罪行為。五是由于預(yù)售制度降低了開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻，使得不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入了市場(chǎng)，增加了開(kāi)發(fā)商投資出問(wèn)題的幾率，消費(fèi)者可能會(huì)被動(dòng)成為風(fēng)險(xiǎn)投資的犧牲品。六是購(gòu)房人是在獲得最終產(chǎn)品之前先期交付購(gòu)房款，又缺乏擔(dān)保的法律保障，購(gòu)房人事先支付的購(gòu)房款項(xiàng)及相關(guān)權(quán)益很難得到必要的保護(hù)。七是如上海倒樓的開(kāi)發(fā)商那樣，一旦其履約能力不夠，消費(fèi)者就可能蒙受較大損失。八是消費(fèi)者還可能承受因買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)所帶來(lái)的其他風(fēng)險(xiǎn)。

陳真誠(chéng)表示，讓消費(fèi)者承擔(dān)如此多的風(fēng)險(xiǎn)，明顯不合情理。2005年8月，原建設(shè)部在組織開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、金融部門(mén)和中國(guó)社會(huì)科學(xué)院等單位召開(kāi)的“取消房屋預(yù)售制度的建議”會(huì)議上，認(rèn)為在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)環(huán)境下取消房屋預(yù)售制不現(xiàn)實(shí)。但是四年過(guò)去了，從目前的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，確實(shí)存在取消房地產(chǎn)預(yù)售制度的理由和必要。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度是未來(lái)的發(fā)展方向，是大勢(shì)所趨。適時(shí)果斷取消商品房預(yù)售制度，是消除房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的重要舉措。目前取消商品房預(yù)售制度已具備了較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。首先，國(guó)家金融體系改革和金融制度創(chuàng)新為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了多元化的融資方式，銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資等均可補(bǔ)缺預(yù)售商品房籌資的功能，完全可以化解開(kāi)發(fā)商的資金短缺問(wèn)題。其次，全國(guó)性或區(qū)域性的大中型開(kāi)發(fā)商已積累了一定的實(shí)力，具備了駕馭資金項(xiàng)目運(yùn)作的能力，對(duì)預(yù)售商品房制度的依賴(lài)性已減弱。第三，國(guó)家監(jiān)管部門(mén)可以通過(guò)強(qiáng)化監(jiān)控過(guò)程來(lái)減少因預(yù)售制度的存在而在人力物力方面的額外（成本）投入，同時(shí)也因減少了預(yù)售環(huán)節(jié)而降低了這個(gè)鏈條中的不法交易的成本，順應(yīng)國(guó)家反腐倡廉的行政主旋律。

“不過(guò)，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度這劑用藥的藥效確實(shí)太猛?！标愓嬲\(chéng)表示，通過(guò)預(yù)售收款和預(yù)售中的銀行按揭貸款，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要渠道之一。若取消房地產(chǎn)預(yù)售制度并嚴(yán)格執(zhí)行禁止土地抵押貸款，開(kāi)發(fā)商的融資渠道將收緊，這將對(duì)開(kāi)發(fā)商造成較大影響。具體來(lái)說(shuō)，這就意味著要求開(kāi)發(fā)商要有相當(dāng)高的自有資金，否則就難以進(jìn)行開(kāi)發(fā)或只得減少開(kāi)發(fā)規(guī)模、降低開(kāi)發(fā)速度。這實(shí)際上是提高了開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一次徹底的大洗牌。

據(jù)陳真誠(chéng)透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在籌劃修訂《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，其結(jié)果能否在短期內(nèi)取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，極具期待；或?qū)︻A(yù)售制度進(jìn)行一定程度的調(diào)整，也勢(shì)必對(duì)開(kāi)發(fā)商造成一定程度的影響，尤其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。因此，陳真誠(chéng)表示，房地產(chǎn)預(yù)售制度及其產(chǎn)業(yè)形勢(shì)將來(lái)可能發(fā)生的變革，開(kāi)發(fā)商須引以高度重視。

陳真誠(chéng)

著名職業(yè)經(jīng)理人，知名品牌營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家、地產(chǎn)分析師、專(zhuān)欄作家、財(cái)經(jīng)評(píng)論員，原創(chuàng)“OV商務(wù)別墅”地產(chǎn)概念，被稱(chēng)為“OV商務(wù)別墅之父”；長(zhǎng)沙新思維企業(yè)發(fā)展策劃公司首席顧問(wèn)；相繼任職于湖南財(cái)經(jīng)學(xué)院、湘財(cái)證券。