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法院、律協(xié)編寫社區(qū)常見糾紛調(diào)處手冊

    日期：2007-12-20     作者：實習生 呂也青 記者 李燕    閱讀：2,887次

    從上海市高院獲悉，上海市二中院和上海市律協(xié)合作編寫的《社區(qū)常見糾紛調(diào)處手冊》（以下簡稱《手冊》），將免費發(fā)放給各街道辦、居委會等調(diào)解組織。

 《手冊》分“物業(yè)糾紛篇”、“相鄰糾紛篇”。其對物業(yè)糾紛、相鄰權糾紛進行了較為詳盡的分類。

業(yè)主能否拒繳物業(yè)費分三種情況

物業(yè)公司管理質量和提供的服務不合格，業(yè)主能否拒繳物業(yè)費？《手冊》“物業(yè)糾紛篇”第七章詳細分析了該問題可能出現(xiàn)的三種情況。

一、業(yè)主可以拒絕交費。物業(yè)公司在履行物業(yè)管理合同的過程中，如果確實存在小區(qū)環(huán)境臟亂差、治安保衛(wèi)形同虛設、物業(yè)報修無人應答等情況，此時業(yè)主在物業(yè)公司整改完畢之前拒交物業(yè)管理費，是對物業(yè)公司不履行合同義務的一種應對措施，不構成違約。

二、業(yè)主可以拒絕交納部分物業(yè)費。如果物業(yè)

公司基本履行了服務義務，但在某些方面確有缺陷，如保潔工作、車輛停放管理工作等存在較大問題。這種情況下，業(yè)主可以就物業(yè)公司未盡職責部分拒交物業(yè)費。

三、業(yè)主不能拒絕交費。在物業(yè)公司按法定或約定的標準提供了物業(yè)服務后，如果業(yè)主無正當理由仍拒絕交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司有權要求業(yè)主按約定交費并支付滯納金。

家中財物被盜物業(yè)是否賠償要看有無約定

根據(jù)《手冊》中的說明，如果業(yè)主家中財物被盜或在小區(qū)范圍內(nèi)遭受人身傷害，物業(yè)的責任應根據(jù)物業(yè)服務合同的具體內(nèi)容而定。如果雙方對物業(yè)公司的安保職責沒有約定，物業(yè)公司將只承擔一般意義上的安保責任，即通過一定的管理措施（如設立門衛(wèi)執(zhí)勤、保安巡邏等）防范和威懾違法犯罪，而不是保證杜絕小區(qū)的違法犯罪活動。因此，只有當物業(yè)公司在履行約定的職責過程中有過錯，才需要承擔過錯賠償責任。

交了停車費車輛被盜物業(yè)也不一定要賠

而如果業(yè)主停放在小區(qū)內(nèi)的車輛被盜或損壞，物業(yè)公司是否應承擔賠償責任則取決于物業(yè)公司與業(yè)主是否形成保管關系，以及物業(yè)公司在保安管理過程中是否存在過錯。

另外判斷物業(yè)公司與業(yè)主是否就車輛停放形成保管關系，不能以是否收取停車費用、接受停放秩序管理作為依據(jù)，而是應綜合考慮以下因素來認定：1.雙方對泊車、管車的權利義務是如何約定的；2.是否有扣交鑰匙或行駛證等交付保管物的行為；3.是否用其他交付保管憑證的行為等。

如果構成保管合同關系，物業(yè)對車輛被盜或被損應承擔違約賠償責任；如果不構成保管合同關系，物業(yè)一般將不承擔賠償責任。