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不能讓集體資產(chǎn)流失

    日期：2007-03-04     作者：曹小航    閱讀：4,498次

顧玉紅 律師案例  曹小航采寫
    在這起有關(guān)房屋租賃的官司中，承租人是一家外資企業(yè)，上世紀(jì)90年代中期申請立項(xiàng)并投資建造了位于滬太路上的H大廈，后因?yàn)橘Y金不足項(xiàng)目擱淺。出租人為集體企業(yè)，收購了9千多平方米“爛尾樓”，并完成了建造、裝修工程。1999年底，出租人與承租人簽訂了《租賃合同》，約定：將H大廈一、二層出租給承租人經(jīng)營使用，租期8年；在租賃期前5年內(nèi)，如果承租人需要購買租賃的房屋，出租人必須以人民幣800萬元賣給對方。到了2003年，承租人提出購買租賃的房屋。但是，出租人眼看房價(jià)已翻了一倍多，心里十分不舍。他們不希望單位遭受巨大的財(cái)產(chǎn)損失，因而遲遲不愿協(xié)助承租人辦理房屋買賣的過戶手續(xù)。為此，承租人向法院提起訴訟。
    受出租人委托，上海市銀星 律師事務(wù)所主任 律師顧玉紅接手了這起棘手的案件。當(dāng)時(shí)，出租人也認(rèn)為該案合同約定非常清楚，官司難以打贏。但是，顧玉紅并沒有輕易地下結(jié)論。她從1988年從事 律師職業(yè)以來，就以善于運(yùn)用證據(jù)突破案件見長，何況她專心鉆研房地產(chǎn)、建筑工程等領(lǐng)域的法律業(yè)務(wù)已有10多年。她查閱了大量的資料，抓住了幾個(gè)焦點(diǎn)問題：一是作為集體企業(yè)的出租人能否自行出售集體的不動(dòng)產(chǎn)？二是在《租賃合同》里附加出售房產(chǎn)的條約是否符合法律規(guī)定？三是在出租人不愿意出售房產(chǎn)的前提下，承租人是否享有“優(yōu)先購買”的權(quán)利？這三個(gè)問題對本案的輸贏都是至關(guān)重要的。為此，顧 律師走訪了房地局、國資委等政府部門，了解到國有、集體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過法定程序，即出租人如果出賣約定的房屋必須報(bào)上級資產(chǎn)管理部門審核、批準(zhǔn)，然后由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)界定、評估等，方能依照市場價(jià)出售。這些禁止性的規(guī)定都是為了避免國有、集體資產(chǎn)的流失。經(jīng)過調(diào)查，她心里有了底，立即向法院提供了國務(wù)院頒發(fā)的《產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則》和《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》等，并向法庭闡述：雙方約定的買賣條款雖然是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，但集體資產(chǎn)未經(jīng)上級有關(guān)部門的批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓，該案中雙方的約定違反了我國法律的禁止性規(guī)定因而無效；法律規(guī)定房地產(chǎn)買賣必須簽訂正式合同，明確坐落、價(jià)格和交付條件等具體內(nèi)容，該合同形式上也不合法；在出租人不愿意出售房地產(chǎn)的情況下，承租人沒有“優(yōu)先購買”的法律條件。
    法院經(jīng)過庭審調(diào)查后充分認(rèn)可了顧玉紅 律師的意見，一審駁回了原告的訴訟請求。原告不服又提起上訴，二審法院經(jīng)過審理后依照法律和事實(shí)駁回上訴，維持原判。顧 律師在勝訴的同時(shí)，詳細(xì)地將國有、集體資產(chǎn)處置的相關(guān)規(guī)定和程序向委托單位進(jìn)行了宣傳。