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從國內(nèi)第一家融資租賃公司成立以來，融資租賃行業(yè)經(jīng)歷了40年發(fā)展歷程，在服務實體經(jīng)濟方面發(fā)揮著重要作用。在產(chǎn)業(yè)劃分和行政監(jiān)管上，從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)可以區(qū)分為金融機構(gòu)類的金融租賃公司和非金融機構(gòu)類的融資租賃公司（非金融機構(gòu)），本文僅討論非金融機構(gòu)類融資租賃公司。
本文將通過對融資租賃監(jiān)管體系的發(fā)展歷程，以及對融資租賃業(yè)務合規(guī)要點的探討，為融資租賃企業(yè)的合規(guī)經(jīng)營提供參考。
第一部分 融資租賃監(jiān)管趨勢及政策演變
一、商務部監(jiān)管之前的時期（1981-2004年）
1981年4月，中國國際信托投資公司、北京機電設備公司和日本東方租賃公司共同創(chuàng)辦我國第一家融資租賃公司——中國東方租賃有限公司，中國融資租賃行業(yè)發(fā)展正式起步。
之后，外商投資融資租賃公司由對外經(jīng)濟貿(mào)易合作部審批；內(nèi)資租賃公司由國內(nèi)貿(mào)易部審批，國內(nèi)貿(mào)易部后被撤銷由國家經(jīng)貿(mào)委管理；金融租賃公司則由中國人民銀行調(diào)整為原銀監(jiān)會監(jiān)管，形成了金融租賃公司、外商投資融資租賃公司、內(nèi)資融資租賃公司三大類型分別監(jiān)管的格局。
這一時期，也出臺了一些融資租賃相關的法規(guī)，包括1999年《合同法》中融資租賃合同的專章規(guī)定（2021年廢止）、2000年《金融租賃公司管理辦法》（2007年廢止）、2001《外商投資租賃公司審批管理暫行辦法》（2005年廢止）、2001年《企業(yè)會計準則——租賃》（2015年廢止）等，融資租賃行業(yè)開始走向規(guī)范化發(fā)展。
二、商務部監(jiān)管時期（2004-2018年）
經(jīng)過機構(gòu)改革和職能調(diào)整，2004年10月22日，《商務部、國家稅務總局關于從事融資租賃業(yè)務有關問題的通知》（商建發(fā)〔2004〕560號，下稱“560號文”）中明確，根據(jù)國務院辦公廳下發(fā)的商務部“三定”規(guī)定，原國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部有關租賃行業(yè)的管理職能和外商投資租賃公司管理職能劃歸商務部，該通知同時提出了內(nèi)資融資租賃試點企業(yè)的準入條件、申請材料、業(yè)務禁止范圍、杠桿倍數(shù)等。
此后，商務部陸續(xù)出臺了多部規(guī)范性文件，對于融資租賃公司的準入條件、設立審批流程、經(jīng)營規(guī)則、信息報送等進行了規(guī)定，國家稅務總局、國家外匯管理局、海關總署等有關部門則對租賃物進出口、外匯管理、稅收管理等相關事項進行了規(guī)定。
這一時期融資租賃的監(jiān)管政策存在以下特點：
1、 內(nèi)資融資租賃公司和外商投資融資租賃公司適用不同監(jiān)管規(guī)則
內(nèi)資融資租賃公司主要適用560號文、《商務部、國家稅務總局關于加強內(nèi)資融資租賃試點監(jiān)管工作的通知》（商建發(fā)〔2006〕160號）、《商務部關于印發(fā)<融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法>的通知》（商流通發(fā)〔2013〕337號），560號文要求內(nèi)資融資租賃試點企業(yè)的最低注冊資本達成17000萬元，對股東未作限制；外商投資融資租賃公司主要適用《外商投資租賃業(yè)管理辦法》（2018年廢止）、《商務部辦公廳關于加強和改善外商投資融資租賃公司審批與管理工作的通知》（2020年廢止），規(guī)定外商投資融資租賃公司的注冊資本不低于1000萬美元，外國投資者的總資產(chǎn)不得低于500萬美元。
2、 允許融資租賃公司兼營與主營業(yè)務有關的商業(yè)保理業(yè)務
2013年9月27日，《國務院關于印發(fā)中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案的通知》（國發(fā)〔2013〕38號）的附件中規(guī)定，“允許融資租賃公司兼營與主營業(yè)務有關的商業(yè)保理業(yè)務”。
2014年12月21日，《國務院關于推廣中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)可復制改革試點經(jīng)驗的通知》（國發(fā)〔2014〕65號）將“允許融資租賃公司兼營與主營業(yè)務有關的商業(yè)保理業(yè)務”作為在全國范圍內(nèi)復制推廣的改革事項之一。
2015年8月31日，《國務院辦公廳關于加快融資租賃業(yè)發(fā)展的指導意見》（國辦發(fā)〔2015〕68號）規(guī)定，允許融資租賃公司兼營與主營業(yè)務有關的商業(yè)保理業(yè)務。
2015年7月23日發(fā)布的《商務部辦公廳關于融資租賃行業(yè)推廣中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)可復制改革試點經(jīng)驗的通知》（商辦流通函〔2015〕575號）要求融資租賃公司兼營的商業(yè)保理業(yè)務與主營業(yè)務有關?！吨袊ㄉ虾＃┳杂少Q(mào)易試驗區(qū)商業(yè)保理業(yè)務管理暫行辦法》（已失效）第五條將與主營業(yè)務有關的商業(yè)保理業(yè)務定義為“與租賃物及租賃客戶有關的上述業(yè)務”。
3、政策環(huán)境利好，行業(yè)發(fā)展快速
2015年《國務院辦公廳關于加快融資租賃業(yè)發(fā)展的指導意見》要求改革制約融資租賃發(fā)展的體制機制，加快重點領域融資租賃發(fā)展，支持融資租賃創(chuàng)新發(fā)展，加強融資租賃事中事后監(jiān)管。
根據(jù)試點方案，內(nèi)資融資租賃試點資格由省級商務主管部門推薦，再由經(jīng)商務部、國家稅務總局聯(lián)合確認。隨著簡政放權(quán)推行，天津、上海、福建、廣東等11個自由貿(mào)易試驗區(qū)的內(nèi)資融資租賃試點資格確認工作下放至省級商務主管部門和國家稅務局。
在政策較為寬松的環(huán)境下，融資租賃企業(yè)的數(shù)量和業(yè)務規(guī)模不斷增長。根據(jù)《2018年中國融資租賃業(yè)發(fā)展報告》，截至2018年底，全國融資租賃企業(yè)（不含單一項目公司、分公司、子公司和收購海外的公司）總數(shù)為11777 家，較上年底的9676家增加了2101家，增長21.7%；全國融資租賃合同余額約為66500億元人民幣，比2017年底的60800億元增加約5700億元，增長9.38%。
三、銀保監(jiān)會監(jiān)管時期（2018年至今）
2018年5月8日，《商務部辦公廳關于融資租賃公司、融資租賃公司和典當行管理職責調(diào)整有關事宜的通知》（商辦流通函〔2018〕165號）中明確，自4月20日起，融資租賃公司業(yè)務經(jīng)營和監(jiān)管規(guī)則職責由銀保監(jiān)會履行。自此，融資租賃公司開啟了銀保監(jiān)會統(tǒng)一強監(jiān)管時代（根據(jù)2023年國務院機構(gòu)改革方案，銀保監(jiān)會被撤銷，組建國家金融監(jiān)督管理局，銀保監(jiān)會的職責將轉(zhuǎn)入國家金融監(jiān)督管理局）。
這一時期融資租賃的監(jiān)管政策存在以下特點：
1、地方監(jiān)管職責交由地方金融監(jiān)管局負責，要求建立會商機制
2020年5月26日，《中國銀保監(jiān)會關于印發(fā)融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2020〕22號，下稱“22號文”）規(guī)定，銀保監(jiān)會負責制定融資租賃公司的業(yè)務經(jīng)營和監(jiān)督管理規(guī)則。省級人民政府負責制定促進本地區(qū)融資租賃行業(yè)發(fā)展的政策措施，對融資租賃公司實施監(jiān)督管理，處置融資租賃公司風險。省級地方金融監(jiān)管部門具體負責對本地區(qū)融資租賃公司的監(jiān)督管理。
同時，22號文要求省級地方金融監(jiān)管部門要與市場監(jiān)管部門建立會商機制，嚴格控制融資租賃公司及其分支機構(gòu)的登記注冊。融資租賃公司變更公司名稱、組織形式、公司住所或營業(yè)場所、注冊資本、調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)等，應當事先與省級地方金融監(jiān)管部門充分溝通，達成一致意見。
但是22號文并未對融資租賃公司的設立審批機制作出明確規(guī)定，而是交由地方立法進行明確。有些地方立法將權(quán)限統(tǒng)一到省級監(jiān)管部門，如《河北省融資租賃公司監(jiān)督管理實施細則（暫行）》第六條規(guī)定“省地方金融監(jiān)管局與省市場監(jiān)管局建立會商機制，嚴格控制融資租賃公司及其分支機構(gòu)的登記注冊”；有些地方立法建立兩級審批機制，如《上海市融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定了“市-區(qū)”兩級的設立審批機制和會商機制，即在上海申請設立融資租賃公司的，應當向區(qū)行業(yè)管理部門申請，初審通過后再由市金融監(jiān)督管理局審核。市金融監(jiān)督管理局會商市場監(jiān)督管理部門后，出具“同意設立融資租賃公司的意見”，才能前往市場監(jiān)督管理局辦理相應的登記手續(xù)。
2、嚴控市場準入，提高設立門檻
22號未明確規(guī)定融資租賃公司的設立條件，但各地方的監(jiān)管文件對注冊資本、股東要求、董監(jiān)高的任職資格、經(jīng)營場所、分支機構(gòu)的設立、注冊審批材料及設立流程等進行進一步限制，大幅度提高了融資租賃公司的注冊門檻，例如，《上海市融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》要求注冊資本不低于一億七千萬元人民幣，應當全部以貨幣資金出資，并且有明確、合理的實繳到位計劃；《北京市地方金融組織行政許可實施辦法》要求注冊資本不低于2億元，且為一次性實繳貨幣資本。
隨著準入門檻的提高、審批流程的嚴格把控，融資租賃企業(yè)增速放緩。根據(jù)《中國融資租賃行業(yè)發(fā)展報告（2022）》，2019年起，企業(yè)增速開始下滑。截至2020年末，中國融資租賃企業(yè)（不含單一項目公司、分公司、SPV公司、港澳臺租賃企業(yè)和收購海外的企業(yè)）總數(shù)約為12,156家，較上年增加了26家，增長率為0.21%。
3、內(nèi)資融資租賃公司與外商投資融資租賃公司實行統(tǒng)一監(jiān)管
我國租賃行業(yè)長期存在著金融租賃公司、內(nèi)資融資租賃公司、外商投資融資租賃公司多頭監(jiān)管的格局，但三類公司所從事的融資租賃業(yè)務模式本質(zhì)高度相似，行業(yè)內(nèi)要求統(tǒng)一監(jiān)管的呼聲很高。隨著融資租賃監(jiān)管職責劃轉(zhuǎn)至銀保監(jiān)會后，三類機構(gòu)監(jiān)管主體終于達成統(tǒng)一。
過去，因外商投資融資租賃公司的注冊資本金要求低于內(nèi)資融資租賃公司，對于外資企業(yè)有政策扶持和補貼等多重因素影響，外商投資融資租賃公司的數(shù)量遠遠多于內(nèi)資融資租賃公司數(shù)量。但許多外資公司注冊資本均是認繳，難以實繳到位，也不符合監(jiān)管意愿。2019年《外商投資法》中廢除了過去外國投資者投資比例的限制，這也為內(nèi)資與外資統(tǒng)一監(jiān)管奠定了基礎。22號文中，不再區(qū)分內(nèi)資融資租賃公司和外商投資融資租賃公司，而是適用統(tǒng)一的監(jiān)管規(guī)則。
在上述背景下，部分外商投資融資租賃公司開始尋求減少外資持股比例，甚至轉(zhuǎn)變?yōu)榧儍?nèi)資公司?！渡虾Ｊ腥谫Y租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》第十四條規(guī)定外商投資融資租賃公司申請變更為內(nèi)資融資租賃試點企業(yè)的，按照內(nèi)資融資租賃試點相關規(guī)定辦理。這位外資轉(zhuǎn)內(nèi)資融資租賃公司提供了具體依據(jù)，2020年，湘信融資租賃有限公司為上海市首家由中外合資轉(zhuǎn)為純內(nèi)資的融資租賃試點企業(yè)。
4、推進分類監(jiān)管，實現(xiàn)監(jiān)管常態(tài)化
22號文要求各地金融監(jiān)管局核查轄內(nèi)融資租賃公司經(jīng)營和風險狀況，按照經(jīng)營風險、違法違規(guī)情形劃分為正常經(jīng)營、非正常經(jīng)營和違法違規(guī)經(jīng)營等三類，實行分類監(jiān)管，名單制管理。只有正常經(jīng)營類企業(yè)能夠納入監(jiān)管名單；非正常經(jīng)營類企業(yè)整改驗收不合格的，將被勸退或轉(zhuǎn)型；違法違規(guī)經(jīng)營類企業(yè)整改驗收不合格或或違法違規(guī)情節(jié)嚴重的，地方金融監(jiān)管部門要依法處罰、取締或協(xié)調(diào)市場監(jiān)管部門依法吊銷其營業(yè)執(zhí)照，涉嫌違法犯罪的及時移送公安機關依法查處。
2022年1月21日，《中國銀保監(jiān)會關于印發(fā)<融資租賃公司非現(xiàn)場監(jiān)管規(guī)程>的通知》（銀保監(jiān)規(guī)〔2022〕3 號）中明確了非現(xiàn)場監(jiān)管的職責分工，規(guī)范了非現(xiàn)場監(jiān)管的程序、內(nèi)容、方法和報告路徑。
除了日常信息報送、重大事項報告等非現(xiàn)場監(jiān)管措施外，各地金融監(jiān)管局也定期組織開展專項檢查及年度監(jiān)管評級工作，制定評級與分類監(jiān)管指引，公布納入監(jiān)管名單的企業(yè)，公示異常經(jīng)營企業(yè)，督促違規(guī)經(jīng)營企業(yè)整改，對企業(yè)高管人員進行約談，并根據(jù)評級結(jié)果給予不同的扶持和獎勵政策，分類監(jiān)管的成效日益顯現(xiàn)，監(jiān)管實現(xiàn)常態(tài)化。
5、深耕本地市場，未來跨省經(jīng)營將受到限制
2021年10月19日，銀保監(jiān)會在其官網(wǎng)對融資租賃、商業(yè)保理公司能否異地經(jīng)營的留言進行答復，答復內(nèi)容為：根據(jù)《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》和《中國銀保監(jiān)會辦公廳關于加強商業(yè)保理企業(yè)監(jiān)督管理的通知》，目前對融資租賃公司、商業(yè)保理企業(yè)異地經(jīng)營沒有明確監(jiān)管要求。但在監(jiān)管導向上，除反向保理和承租人或出賣人為集團內(nèi)關聯(lián)企業(yè)的融資租賃業(yè)務外，支持融資租賃、商業(yè)保理企業(yè)主要服務本地、深耕本地市場。同時，監(jiān)管上不鼓勵注冊地和實際經(jīng)營地脫節(jié)或者在注冊地只保留少數(shù)職能部門、其他部門跨省市辦公的做法。
2021年12月31日，中國人民銀行發(fā)布《地方金融監(jiān)督管理條例（草案征求意見稿）》，該征求意見稿中規(guī)定融資租賃企業(yè)在內(nèi)的地方金融組織“原則上不得跨省級行政區(qū)域開展業(yè)務”，該規(guī)定招到眾多行業(yè)從業(yè)者的質(zhì)疑與批判，認為該限制將對大部分的融資租賃公司產(chǎn)生毀滅性影響。
在中國人民銀行《地方金融監(jiān)督管理條例》出臺前后，各地方金融機管局針對跨省經(jīng)營進行表態(tài)。2021年10月23日，廣東省地方金融監(jiān)管管理局發(fā)布的《關于融資擔保公司等三類機構(gòu)審慎開展跨省業(yè)務的提示》指出，融資擔保、融資租賃、商業(yè)保理公司原則上不鼓勵開展跨?。▍^(qū)、市）業(yè)務。2021年12月31日，《吉林省融資租賃公司監(jiān)督管理實施細則（試行）》規(guī)定，省外融資租賃公司擬申請在我省開展融資租賃業(yè)務的，應事先向省地方金融監(jiān)管局進行報備，長期開展業(yè)務的應以設立分支機構(gòu)形式申請業(yè)務報備。2022年2月11日，內(nèi)蒙古自治區(qū)地方金融監(jiān)督管理局官網(wǎng)發(fā)布關于《內(nèi)蒙古自治區(qū)融資租賃公司監(jiān)督管理實施細則》公開征求意見稿，在文件中提到：融資租賃公司應當服務本地，原則上不得跨省設立分支機構(gòu)，開展業(yè)務。自治區(qū)地方金融監(jiān)督管理局不再受理融資租賃公司跨省設立分支機構(gòu)的申請。2022年7月1日施行的《陜西省地方金融條例》要求省外注冊設立的融資租賃公司依法在陜西省行政區(qū)域內(nèi)開展業(yè)務活動的，應當按照國家和本省有關規(guī)定，定期向地方金融監(jiān)督管理部門報告業(yè)務開展情況。此外，湖北、北京等地對融資租賃公司在當?shù)卦O立分支機構(gòu)的條件作出了明確限制。
雖然中國人民銀行《地方金融監(jiān)督管理條例》尚未出臺，但可以看出監(jiān)管部門對跨省經(jīng)營嚴格規(guī)范與整頓的趨勢。對于融資租賃公司而言，應當及時做好調(diào)整準備，積極應對持續(xù)加強的監(jiān)管，堅持合規(guī)經(jīng)營。
第二部分 融資租賃業(yè)務合規(guī)
融資租賃具有融資與融物的雙重屬性，出租人應當合法取得租賃物的所有權(quán)，這是區(qū)別于借貸業(yè)務的關鍵。22號文以正面清單及負面清單的方式對融資租賃公司的業(yè)務范圍進行了劃定，但是對于一些條款的理解仍然存在爭議，有待監(jiān)管釋明。
一、關于租賃物適格性
（一）監(jiān)管視角下租賃物應當具備的一般特征
關于適格租賃物范圍歷來存在諸多爭議，22號文第七條規(guī)定，適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，另有規(guī)定的除外。融資租賃公司開展融資租賃業(yè)務應當以權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益的租賃物為載體。同時，22號文第五十一條規(guī)定，省級人民政府可以對租賃物范圍進行適當調(diào)整，并報銀保監(jiān)會備案。
上海、江蘇等絕大多數(shù)地區(qū)的監(jiān)管辦法均是參照22號文的規(guī)定，從行政監(jiān)管層面來看，租賃物需滿足以下幾個特征：
1、原則上屬于固定資產(chǎn)，但允許有例外。根據(jù)《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。根據(jù)該規(guī)定，固定資產(chǎn)不包括無形資產(chǎn)，但22號文又允許“另有規(guī)定的除外”，即無形資產(chǎn)仍有作為融資租賃物的空間，下文詳述。
2、權(quán)屬清晰。權(quán)屬清晰是租賃物所有權(quán)能夠轉(zhuǎn)移的前提條件。22號文要求融資租賃公司不得接受已設置抵押、權(quán)屬存在爭議、已被司法機關查封、扣押的財產(chǎn)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為租賃物。
3、真實存在。租賃物在實體上客觀存在，不是虛構(gòu)的物品?！睹穹ǖ洹返谄甙偃邨l規(guī)定，虛構(gòu)租賃物訂立的融資租賃合同無效。對于虛構(gòu)租賃物的認定及其對合同效力的影響下文詳述。
4、能夠產(chǎn)生收益。即排除了公益性資產(chǎn)作為租賃物。但是《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》（法釋〔2020〕28 號）第（一）項允許“教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、養(yǎng)老服務設施和其他公益設施”作為融資租賃標的物。
（二）訴訟視角下租賃物應當具備的其他特點
結(jié)合各地司法審判實踐，融資租賃物一般還具備以下特征：
1、可流通性。租賃物不得是法律法規(guī)明令禁止持有、流通、交易的物，如毒品、槍支、屬于國家所有的土地等自然資源、屬于國家所有的鐵路、公路、電力設施等基礎設施、保障性住房等，如作為租賃物將不構(gòu)成融資租賃合同關系。
2、可特定化。租賃物的真實存在要求租賃物本身應當是具體、特定的，能夠與其他物區(qū)分，最高人民法院（2016）最高法民終286號案件中明確：“作為所有權(quán)的標的物，租賃物應當客觀存在，并且為特定物。沒有確定的、客觀存在的租賃物，亦無租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，僅有資金的融通，不構(gòu)成融資租賃合同關系”。
3、非消耗物，具有返還的可能性。固定資產(chǎn)的使用壽命應超過一個會計年度，但消耗物無法長期使用、也不能重復使用。租賃物本身承擔著物權(quán)擔保功能，而消耗物一旦使用就滅失或者無法返還，則出租人對租賃物的所有權(quán)無法得到保障，無法承擔物權(quán)擔保功能，也不符合租賃關系中到期返還租賃物的特性。例如，上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民六（商）終字第469號（2015年上海法院發(fā)布2014年度金融商事審判十大典型案例之案例八）、廣東省深圳市福田區(qū)人民法院（2021）粵0304民初17671號、案件否定了無法返還的消耗物作為租賃物的適格性。但在最高人民法院（2017）最高法民申2175號案件中，最高人民法院并未以租賃物（履蓋全廠區(qū)的電網(wǎng)、煤氣管網(wǎng)、自來水管網(wǎng)）不是獨立的可分割物，無法返還為由否定融資租賃合同的性質(zhì)，相反，最高人民法院認可對于租賃物無法返還的風險，可以通過其他擔保措施保障出租人債權(quán)安全。
（三）幾類特殊租賃物的適格性
1、構(gòu)筑物
根據(jù)《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用（下）》，構(gòu)筑物主要是指不具有居住或者生產(chǎn)經(jīng)營功能的人工建造物，比如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀念碑等?！豆潭ㄙY產(chǎn)分類與代碼》（GBT 14885-2010）中，構(gòu)筑物屬于固定資產(chǎn)的一類。
銀保監(jiān)會發(fā)布《關于加強金融租賃公司融資租賃業(yè)務合規(guī)監(jiān)管有關問題的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕12號）第二條規(guī)定，加強構(gòu)筑物作為租賃物的適格性監(jiān)管。作為租賃物的構(gòu)筑物，須滿足所有權(quán)完整且可轉(zhuǎn)移（出賣人出售前依法享有對構(gòu)筑物的占有、使用、收益和處分權(quán)利，且不存在權(quán)利瑕疵）、可處置（金融租賃公司可取回、變現(xiàn)）、非公益性、具備經(jīng)濟價值（能準確估值、能為承租人帶來經(jīng)營性收入并償還租金）的要求。嚴禁將道路、市政管道、水利管道、橋梁、壩、堰、水道、洞，非設備類在建工程、涉嫌新增地方政府隱性債務以及被處置后可能影響公共服務正常供應的構(gòu)筑物作為租賃物。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第五條第（二）項規(guī)定構(gòu)筑物所有權(quán)應當辦理登記。司法實踐中，法院通常以構(gòu)筑物無法轉(zhuǎn)移所有權(quán)、出租人未辦理構(gòu)筑物所有權(quán)登記而認定不符合融資租賃的特征。如北京市高級人民法院（2017）京民初109號、北京市高級人民法院（2021）京民終132號、福建省福州市中級人民法院（2018）閩01民初332號、北京市第二中級人民法院（2018）京02民初81號。
司法實踐中也存在案例認為租賃物能否進行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記并不影響融資租賃關系成立，如江蘇省高級人民法院（2018）蘇民終861號、上海市第二中級人民法院（2017）滬02民初309號。此外，上海金融法院（2019）滬74民終913號案件中，認可了鋼結(jié)構(gòu)系適格租賃物。天津市高級人民法院（2019）津民終333號認可了巷井工程作為租賃物的適格性。
2、在建工程
根據(jù)《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設”工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23 號）規(guī)定，金融租賃公司不得違規(guī)以公益性資產(chǎn)、在建工程、未取得所有權(quán)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為租賃物?！蛾P于加強金融租賃公司融資租賃業(yè)務合規(guī)監(jiān)管有關問題的通知》第二條規(guī)定嚴禁將非設備類在建工程作為租賃物。
上述規(guī)定雖然適用于金融租賃公司，但融資租賃公司在業(yè)務本質(zhì)上與其高度相似，融資租賃公司以在建工程作為租賃物往往面臨適格性方面的挑戰(zhàn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于融資租賃合同司法解釋理解與適用》一書中認為：“以在建住宅商品房項目作為租賃物，以房地產(chǎn)開發(fā)公司作為承租人、租賃公司作為出租人的融資租賃合同，我們傾向于不構(gòu)成融資租賃合同關系，理由為：一，房地產(chǎn)在建項目尚不具備法律上的所有權(quán)，故出租人并未實際取得房地產(chǎn)項目的所有權(quán)，此與租賃期間出租人享有對租賃物的所有權(quán)的特征相背離；二，房地產(chǎn)開發(fā)商作為承租人，并非租賃物的實際使用人，其租賃在建房地產(chǎn)項目，并非為使用租賃物，而是通過房地產(chǎn)項目來取得融資；三，在建房地產(chǎn)并不屬于實質(zhì)意義上的固定資產(chǎn)，……固定資產(chǎn)的特征是持有目的在于使用而不是出售或投資……固定資產(chǎn)是勞動工具或手段，而不能是勞動對象，在建的房地產(chǎn)項目恰恰是勞動對象而不是勞動工具和手段；四，從國外實踐來看，以在建房地產(chǎn)項目作為租賃物的融資租賃交易非常少?！薄坝械某鲎馊艘竺鞔_將房地產(chǎn)過戶到出租人名下，以保障租賃物的擔保功能，也有的租賃公司和開發(fā)商為了避免交納房地產(chǎn)過戶的大量稅費，而采取了不過戶的操作方式，對未過戶的，因與出租人對租賃物享有所有權(quán)的法律關系不符，我們傾向于明確認定此類房地產(chǎn)融資租賃不構(gòu)成融資租賃合同關系。”
綜合上述分析，以在建工程作為租賃物存在被認定為借貸關系的風險：
（１）從會計制度上看，“在建工程”、“固定資產(chǎn)”分列不同科目，《企業(yè)會計制度》第三十三條規(guī)定在建工程達到預定可使用狀態(tài)之日轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。因此，在建工程不滿足22號文租賃物屬于固定資產(chǎn)的規(guī)定。
（２）融資租賃具有將租賃物所有權(quán)與使用權(quán)分離的特性。在建工程并不存在法律上的所有權(quán)，出租人無法實際取得在建工程所有權(quán)，不動產(chǎn)在建工程也無法取得不動產(chǎn)所有權(quán)登記證書。《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定未經(jīng)驗收合格的建筑物不得交付使用。因此，承租人事實上也無法使用在建工程。而房地產(chǎn)開發(fā)商作為承租人時，其目的也不在于使用租賃物，而是通過房地產(chǎn)項目取得融資。故，以在建工程作為租賃物，不具備融資租賃所必須的融物屬性。
司法審判實踐中通常以在建工程租賃物不具有融物屬性，而認定為借貸關系，如最高人民法院（2014）民二終字第109號、北京市第二中級人民法院（2021）京02民終3144號、北京市第四中級人民法院（2021）京04民初262號、天津海事法院（2018）津72民初588號。
3、無形資產(chǎn)
商務部2005年發(fā)布的《外商投資租賃業(yè)管理辦法》（已廢止）第六條規(guī)定，本辦法所稱租賃財產(chǎn)包括：
（一）生產(chǎn)設備、通信設備、醫(yī)療設備、科研設備、檢驗檢測設備、工程機械設備、辦公設備等各類動產(chǎn)；
（二）飛機、汽車、船舶等各類交通工具；
（三）本條（一）、（二）項所述動產(chǎn)和交通工具附帶的軟件、技術等無形資產(chǎn)，但附帶的無形資產(chǎn)價值不得超過租賃財產(chǎn)價值的1/2。
2015年，國務院辦公廳發(fā)布了《關于加快融資租賃業(yè)發(fā)展的指導意見》明確提出要“擴寬文化產(chǎn)業(yè)投融資渠道”。在此政策趨勢下，包括上海、北京、天津、廣東、福建、山西等地亦陸續(xù)出臺了關于探索試點“無形資產(chǎn)”作為融資租賃物的相關規(guī)定和意見，國內(nèi)市場亦開始出現(xiàn)專門從事“無形資產(chǎn)”業(yè)務的融資租賃公司。22號文雖然規(guī)定租賃物原則上為固定資產(chǎn)，但允許有除外規(guī)定。
2016年出版的《最高人民法院關于融資租賃合同司法解釋理解與適用》一書中認為：“以收費權(quán)、商標權(quán)、專利權(quán)為租賃物的融資租賃合同，一般不構(gòu)成融資租賃法律關系?！薄睹穹ǖ洹奉C布實施后，最高人民法院在2020年出版的《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（三）》一書中仍然堅持：“以收費權(quán)、商標權(quán)、專利權(quán)為租賃物的‘融資租賃合同’，一般不構(gòu)成融資租賃合同關系，應按照其實際構(gòu)成的法律關系確定合同的性質(zhì)、效力及當事人之間的權(quán)利義務。”雖然該類“理解與適用”書籍中的觀點并非司法解釋，但作為最高人民法院的官方出版物，對于各地司法實踐仍具有重要的參考意義。
雖然最高人民法院官方出版物中否定收費權(quán)、商標權(quán)、專利權(quán)作為租賃物的適格性，但在（2019）最高法民終1018號案件中，租賃物為《租賃設備清單》中的租賃設備及其附屬設施以及附屬其上的無形資產(chǎn)，最高人民法院卻明確認可了融資租賃關系的成立。
部分地方法院也出臺了裁判指引，2017年《關于審理前海自貿(mào)區(qū)融資租賃合同糾紛案件的裁判指引（試行）》規(guī)定，融資租賃合同的標的物一般為有體物。名為“融資租賃合同”但以高速公路收費權(quán)、商標權(quán)、專利權(quán)等權(quán)利作為標的物的，應按照權(quán)利質(zhì)押、知識產(chǎn)權(quán)的許可使用等合同性質(zhì)認定當事人之間的真實法律關系。
2019年《上海市高級人民法院類案辦案要件指南》一書中認為，以權(quán)利作為租賃物的：以收費權(quán)、商標權(quán)、專利權(quán)為租賃物的，不構(gòu)成融資租賃合同。軟件作為租賃物。無設備載體的軟件為租賃物的，不構(gòu)成融資租賃合同法律關系。以附著在設備上、無法與設備分離的軟件為租賃物的，可構(gòu)成融資租賃合同法律關系。
2021年天津高院《審理融資租賃合同糾紛案件疑難問題解答（送審稿）》中規(guī)定“依法鼓勵融資租賃企業(yè)探索以專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)開展融資租賃業(yè)務。在認定是否構(gòu)成融資租賃法律關系時，可以綜合考量以下因素：（1）專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)是否已轉(zhuǎn)移至出租人名下并在國家知識產(chǎn)權(quán)局、國家版權(quán)局辦理變更登記；（2）出租人取得專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)的對價款是否與其市場價值相符；（3）承租人是否為專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)的唯一使用人；（4）租金構(gòu)成是否符合律規(guī)定。”
在司法審判實踐中，部分法院認為，以無形資產(chǎn)作為租賃物并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。例如，天津市濱海新區(qū)人民法院（2020）津0116民初27378號、福建省福州市鼓樓區(qū)人民法院（2018）閩0102民初4564號、北京市第三中級人民法院（2020）京03民初106號。
也有部分案例持反面觀點，如上海市浦東新區(qū)人民法院（2019）滬0115民初13365號案件中，法院認為以著作權(quán)為租賃物的“融資租賃合同”不構(gòu)成融資租賃合同關系。
4、生物資產(chǎn)
國務院辦公廳在《關于加快融資租賃業(yè)發(fā)展的指導意見》（國辦發(fā)〔2015〕68號）提出：“在風險可控前提下，穩(wěn)步探索將租賃物范圍擴大到生物資產(chǎn)等新領域。”國務院辦公廳在《關于促進金融租賃行業(yè)健康發(fā)展的指導意見》（國辦發(fā)〔2015〕69號）也指出：“探索將生物資產(chǎn)作為租賃物的可行性?！?/span>
根據(jù)《會計準則第5號——生物資產(chǎn)》規(guī)定，生物資產(chǎn)是指有生命的動物和植物，具體包括三類：
（1）消耗性生物資產(chǎn)，是指為出售而持有的、或在將來收獲為農(nóng)產(chǎn)品的生物資產(chǎn)，包括生長中的大田作物、蔬菜、用材林以及存欄待售的牲畜等。
（2）生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，是指為產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品、提供勞務或出租等目的而持有的生物資產(chǎn)，包括經(jīng)濟林、薪炭林、產(chǎn)畜和役畜等。
（3）公益性生物資產(chǎn)，是指以防護、環(huán)境保護為主要目的的生物資產(chǎn)，包括防風固沙林、水土保持林和水源涵養(yǎng)林等。
公益性生物資產(chǎn)不具有“能夠產(chǎn)生收益”的特征，公益林也難以辦理林木所有權(quán)變更登記，并不是適格租賃物。而消耗性生物資產(chǎn)，由于大多數(shù)為一次性獲利，不具有使用價值，難以作為融資租賃物。而生產(chǎn)性生物資產(chǎn)能夠持續(xù)產(chǎn)出果實、牛奶、雞蛋等農(nóng)產(chǎn)品，在一定程度上具有固定資產(chǎn)的特性，經(jīng)過特定化的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)是適格的融資租賃物。
已有司法案例認可了生產(chǎn)性生物資產(chǎn)作為租賃物的適格性，例如上海金融法院（2021）滬74民初307號案件中租賃物是秋梨溝林場林木2、上海市浦東新區(qū)人民法院（2018）滬0115民初72828號案件中的租賃物為345頭西門塔爾基礎母牛、北京市第三中級人民法院（2020）京03民初230號案件中租賃物為5600頭奶牛、上海市浦東新區(qū)人民法院（2019）滬0115民初78643號案件中租賃物為819頭種豬和一批生豬養(yǎng)殖設備。
鑒于生物資產(chǎn)在特定化、價值認定等方面存在的特殊風險，在以生物資產(chǎn)開展融資租賃業(yè)務時，應當注意：
（1） 在生物資產(chǎn)上作出顯著標識以表明其所有權(quán)人，將作為租賃物的生物資產(chǎn)特定化，如對生物資產(chǎn)進行編號、標記、佩戴電子環(huán)、銘牌、耳標等身份標識。形成并保留租賃物數(shù)量清點、所有權(quán)確認、價值確認的書面文件。
（2） 及時辦理租賃物權(quán)屬登記。產(chǎn)畜和役畜屬于動產(chǎn)，交付即完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移。為防止承租人擅自處分租賃物，出租人應當及時在中國人民銀行征信中心動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)辦理租賃物權(quán)屬登記，及時將相關權(quán)屬狀態(tài)予以公示。林木栽種在土地上時，屬于不動產(chǎn)；未定著于土地，作為苗木移動時屬于動產(chǎn)。出租人根據(jù)承租人指示，購買已栽種在土地里的林木開展融資租賃業(yè)務時，應當及時將林木所有權(quán)變更登記在出租人名下；出租人根據(jù)承租人選擇購買未栽種在土地里的木苗開展融資租賃業(yè)務，待出租人或承租人將木苗栽種于土地上后，出租人應當及時辦理林木所有權(quán)的首次登記。
（3） 依據(jù)《森林法》的規(guī)定，經(jīng)濟林、用材林可以轉(zhuǎn)讓、作價入股，但是要求轉(zhuǎn)讓雙方都必須遵守森林法關于森林、林木采伐和更新造林的規(guī)定。也就是說經(jīng)濟林的變現(xiàn)可能存在一定的障礙。而生物資產(chǎn)還存在林叢病害、自然災害、疫病、丟失、死亡等特有的風險，其價值容易受到減損，承擔物權(quán)擔保的功能較弱。對此，出租人可以要求承租人提供其他補充擔保措施；要求承租人為生物資產(chǎn)投保財產(chǎn)保險，并將出租人作為第一保險受益人；通過信息技術手段，監(jiān)控生物資產(chǎn)，定期對生物資產(chǎn)的價值進行評估，做好租后管理；在融資租賃合同中明確置換租賃物的條件、程序，明確生物資產(chǎn)租賃物發(fā)生損毀滅失時采取的替代性措施，或?qū)⑵渥鳛榻獬贤那樾沃弧?/span>
（4） 在融資租賃合同中明確生物資產(chǎn)產(chǎn)生的孳息的歸屬，如奶牛產(chǎn)的小牛及牛奶、羊毛、林木結(jié)的果實等，避免產(chǎn)生糾紛。
二、關于虛構(gòu)租賃物的認定
（一）虛構(gòu)租賃物對交易性質(zhì)及合同效力的影響
《民法典》第七百三十七條規(guī)定，虛構(gòu)租賃物訂立的融資租賃合同無效。第一百四十六條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規(guī)定處理。
《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條規(guī)定，人民法院應當根據(jù)民法典第七百三十五條的規(guī)定，結(jié)合標的物的性質(zhì)、價值、租金的構(gòu)成以及當事人的合同權(quán)利和義務，對是否構(gòu)成融資租賃法律關系作出認定。對名為融資租賃合同，但實際不構(gòu)成融資租賃法律關系的，人民法院應按照其實際構(gòu)成的法律關系處理。
對于上述條款的理解，可以從兩個方面掌握：
１、承租人與出租人通謀虛構(gòu)租賃物的，通謀虛偽的融資租賃合同無效，對于實際構(gòu)成的借貸款系的效力應當另行依法判斷。如果沒有證據(jù)證明融資租賃公司以放貸為業(yè)或轉(zhuǎn)貸牟利的，一般不宜認定無效。在上海金融法院（2022）滬74民終370號案件中，法院認為：案涉《融資租賃合同》原為售后回租合同，上?，撫咀鳛槌鲎馊藨敽蓑炞赓U物是否真實存在，并以必要方式示明物權(quán)。本案中，根據(jù)一審查明，被上訴人雖在動產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記平臺登記了案涉融資租賃業(yè)務，但其中租賃財產(chǎn)狀況無客觀證據(jù)證明，當事人也未提交其他證據(jù)說明租賃物的客觀情況。本案中合同當事人之間僅有資金往來的融資事實，無融物特征。故案涉合同不構(gòu)成融資租賃合同關系。因案涉法律關系中上訴人云南智云公司與被上訴人上?，撫敬嬖谫Y金融通，一審認定雙方構(gòu)成借款合同關系，并無不當。上訴人主張，被上訴人不具有從事金融業(yè)務資質(zhì)，故雙方構(gòu)成的借款合同也應當認定無效。本院認為，雙方借款合同法律關系是否存在無效情形，應由提出主張的當事人承擔舉證責任，上訴人在一審、二審期間并未提供相應證據(jù)或規(guī)范依據(jù)證明借款合同法律關系存在無效之情形。故本院對上訴人主張不予認可。
２、承租人單方虛構(gòu)租賃物的，法院通常會考察出租人是否對租賃物真實存在盡到合理審查義務。如出租人已盡到審核義務的，屬于《民法典》第一百四十八條規(guī)定的可撤銷合同，出租人可不行使撤銷權(quán)，仍然根據(jù)融資租賃法律關系主張權(quán)利。上海市浦東新區(qū)人民法院在（2018）滬0115民撤4號案件中，法院認為：即便被告眾海公司在《設備租賃協(xié)議》簽訂過程中，存在虛構(gòu)租賃物的事實，被告南朗公司基于錯誤信息做出意思表示與被告眾海公司簽訂并履行了《設備租賃協(xié)議》，該合同的性質(zhì)屬于可撤銷合同，被告南朗公司有權(quán)主張變更、撤銷合同或主張合同仍然有效?，F(xiàn)被告南朗公司堅持《設備租賃協(xié)議》依法有效，不行使撤銷權(quán)，本院對《設備租賃協(xié)議》的效力予以確認。
（二）租賃物真實存的舉證責任
雙方就租賃物是否真實存在發(fā)生爭議時，司法實踐中，由出租人舉證證明租賃物真實存在，出租人已盡到合理審查義務。
關于出租人審查的范圍，《天津市高級人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的審判委員會紀要（一）》指出：“認定租賃物是否真實存在及權(quán)屬是否清晰時，應當根據(jù)租賃物的性質(zhì)和來源，綜合審查采購合同、支付憑據(jù)、發(fā)票、租賃物辦理保險或者抵押登記的材料、中國人民銀行征信中心融資租賃登記公示系統(tǒng)記載的租賃物權(quán)屬狀況等證據(jù)，不能僅憑租賃物發(fā)票、租賃物交接書或者有關租賃物的說明等予以認定。”
結(jié)合司法實踐，出租人在對租賃物真實性進行審查時，應當把握以下幾點：
１、不能僅憑租賃物發(fā)票、租賃物交接書、租賃物明細清單認定租賃物真實存在，注意核驗發(fā)票的真實性，必要時通過實地考察、拍照等方式予以核實。
在上海市高級人民法院（2020）滬民終32號案件中，一審法院認為，東航公司僅提交了關于租賃物件的購買發(fā)票以及《租賃物件接收確認函》、《租賃物件明細表》、《租賃物件確認函》，未提供其他證據(jù)證明系爭合同項下租賃物的真實存在，包括租賃物的采購合同、產(chǎn)品合格證、質(zhì)保書、保單等，也未證明其對租賃物作過特定標識和實地抽查拍照等事實。增值稅普通發(fā)票具有商事交易憑證功能，可以作為租賃物存在和交付的證據(jù)，但是僅有增值稅發(fā)票是不夠的，還需要與其他證據(jù)結(jié)合起來形成一個完整的證據(jù)鏈。本案中，雖然東航公司認為其已經(jīng)對中建六局三公司提供的增值稅發(fā)票進行了必要地、審慎地核驗，但客觀上的調(diào)查結(jié)果卻是上述增值稅發(fā)票為虛假套票。綜上，東航公司的締約目的雖是與中建六局三公司建立融資租賃關系，也盡到了合同相對方的注意義務，且無證據(jù)證明東航公司明知租賃物不存在，但由于租賃物客觀上不存在，導致東航公司與中建六局三公司之間僅存在融資并無融物的特定情形，不符合融資租賃法律關系成立的基本特征。二審法院認為：東航公司既無證據(jù)證明其對買入的巨額財產(chǎn)進行了實物查驗，也無證據(jù)證明對上述巨額財產(chǎn)采取了能彰顯其所有權(quán)的、合理的、必要的風控措施，查核的發(fā)票也被證明是偽造的。作為專業(yè)的融資租賃公司，東航公司的上述行為明顯不合常理。應當認定雙方當事人的真實意思表示并非售后回租，而是出借資金。
２、 在融資租賃合同簽署并支付融資款前，已對租賃物是否真實存在進行了審核。
河南省安陽市中級人民法院（2022）豫05民終2343號案件中，上訴人與滑縣仁和醫(yī)院于2018年10月29日簽訂ＡＡ18110150ＸＣＨ號《融資租賃合同》及ＡＡ18110150ＸＣＨ-1號《買賣合同》，約定上訴人向滑縣仁和醫(yī)院購買價款為118萬元的電子鼻咽喉高清攝像設備出租給滑縣仁和醫(yī)院使用，形式上構(gòu)成售后回租的融資租賃合同關系，但滑縣仁和醫(yī)院向上訴人出具交付與驗收證明書是在上訴人給付滑縣仁和醫(yī)院1026600元之后，亦即上訴人在支付款項前未對租賃標的物是否存在、規(guī)格形式是否符合合同約定、是否進行測試驗收等情況予以核實。融資租賃合同法律關系中，出租人對租賃物享有所有權(quán)，上訴人的上述行為不符合交易習慣。
３、租賃物應當特定化，租賃物清單中應詳細列明租賃物的名稱、性質(zhì)、型號、規(guī)格、數(shù)量、來源、坐落等，資產(chǎn)評估報告等應當完整具體
上海金融法院（2021）滬74民終1299號案中，一審法院認為，該評估報告未附評估資產(chǎn)發(fā)票，因此，萬豐公司不能僅憑此報告，認為其已盡到對租賃物真實性及相應價格的審核。就實地審查租賃物的事實，萬豐公司亦未提供證據(jù)。本案融資租賃合同項下租賃物轉(zhuǎn)讓價款高達1，500萬元，萬豐公司未審查租賃物購買合同及發(fā)票。此外，租賃物清單中羅列的浴室、物理實驗室、生物實驗室、音樂室、籃球場、校用電視臺、校用廣播室、多媒體教室、食堂僅描述為設備設施等固定資產(chǎn)，均未列明具體的設備設施明細、型號、規(guī)格；另外，清單中列明的二個“食堂”，凈值433萬余元和456萬余元，均以“平方”作為單位，無法確定是以房產(chǎn)作為租賃物，還是食堂內(nèi)部設施作為租賃物。綜上，本案租賃物大部分不能確定，萬豐公司與梅林實驗學校，雙方合同的目的并不在“融物”，僅為“融資”。二審法院認為，案涉資產(chǎn)評估報告未附發(fā)票，未落評估人員署名，確有悖評估規(guī)范及常理，一審法院未采信該資產(chǎn)評估報告，并無不妥。結(jié)合萬豐公司一審中提供的《融資租賃合同》及其附件、梅林實驗學校的資產(chǎn)負債表等證據(jù)以及二審中提供的聊天記錄、照片等證據(jù)，不足以證明租賃物大部分確定且真實存在，應承擔舉證不利后果。
三、關于租賃物的價值
《民法典》第七百四十六條規(guī)定，融資租賃合同的租金，除當事人另有約定外，應當根據(jù)購買租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤確定。
22號文第二十七條規(guī)定，融資租賃公司應當建立健全租賃物價值評估和定價體系，根據(jù)租賃物的價值、其他成本和合理利潤等確定租金水平。售后回租業(yè)務中，融資租賃公司對租賃物的買入價格應當有合理的、不違反會計準則的定價依據(jù)作為參考，不得低值高買。
租賃物價值如何確定，以及租賃物價值對于合同性質(zhì)和效力的影響是實務中較為關注的問題。
（一）租賃物價值的確定
租賃物的價值，一般根據(jù)購入方式按照會計準則確定。對于直租項目，通常按照從供應商處購入租賃物時實際支付的購買價款、運輸費、安裝費、繳納的稅金等確定價值；對于售后回租項目，通常按照承租人標的資產(chǎn)賬面凈值及租賃物購買的原始價值憑證對租賃物的價值進行確認。如果租賃物沒有入賬，也缺少原始購買憑證，可以查詢租賃物的公開市場報價、通過第三方評估公司出具的評估報告對租賃物價值予以確認。
（二）低值高買對交易性質(zhì)的影響
在低值高買的情況下，租賃物難以起到物權(quán)擔保功能，司法實踐中容易被認定為缺乏融物屬性，而實際構(gòu)成借貸關系。
例如北京市第三中級人民法院（2020）京03民初353號案件中，法院認為，在售后回租的模式下，租賃物的賬面價值與評估價值相差達十倍之多，明顯存在“低值高估”的情況，租賃物未能起到物的擔保作用，故涉案合同不符合融資租賃合同的法律特征，其法律關系性質(zhì)應為民間借貸。
如果融資金額與租賃物原購買價值相當，即使經(jīng)過使用造成實際價值減損，不必然影響融資租賃法律關系構(gòu)成。在上海市浦東新區(qū)人民法院（2018）滬0115民初5699號案件中，被告辯稱該等租賃物因長期使用導致其現(xiàn)有實際價值非常低，無法做到有效的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，從而主張合同性質(zhì)實際為借款合同。而法院認為，系爭《售后回租賃合同》附件“租賃物清單”中列明了合同項下的租賃物，有明確的數(shù)量、序列號、原購買價值、制造商及產(chǎn)地，原購買價值總額與融資金額并無明顯背離，且雙方簽訂了《所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，對租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓進行了明確約定，故被告主張的雙方之間缺乏融資租賃關系的基本構(gòu)成要件，未提供相應的證據(jù)予以證明，法院不予支持。
（三）高值低買對交易性質(zhì)的影響
行政監(jiān)管政策中并未對租賃物高值低買作明確限制?！渡虾７ㄔ侯惏皋k案要件指南》一書中認為：“融資租賃法律關系中的租賃物應具有擔保租金債權(quán)實現(xiàn)的功能。若租賃物的價值明顯低于融資本息，即租賃物‘低值高估’的，不構(gòu)成融資租賃法律關系。司法實踐中存在租賃物的價值高于雙方當事人約定的融資本息，即租賃物‘高值低估’，承租人據(jù)此主張不構(gòu)成融資租賃法律關系的情形。‘高值低估’并不影響租賃物的擔保價值，不能僅依據(jù)該因素否定融資租賃法律關系?！?/span>
在（2021）最高法民終44號案件中，最高人民法院對此也進行了論述：“偉翔公司上訴還提出，《融資租賃合同》約定的租賃物價格與實際價值嚴重不符，高值低賣，且租金構(gòu)成也不符合融資租賃的一般特征。對此，本院認為，融資租賃法律關系的判斷之所以要考查租賃物的價值，主要針對的是租賃物價值較交易價格明顯偏低或租賃物不存在的情形。該情形下，租賃物不足以或不具備保障出租人債權(quán)實現(xiàn)的擔保功能，僅有融資之實，而無融物之實，不構(gòu)成融資租賃法律關系?！弊罡呷嗣穹ㄔ海?/span>2021）最高法民申5368、上海市第一中級人民法院審理的（2016）滬01民終4312號、武漢海事法院審理的（2014）武海法商字第00777號案件亦持有相同觀點。
但是，也有案例將高值低買作為論述不成立融資租賃關系的理由：
最高人民法院（2020）最高法民終1154號案中，法院認為：“租賃物的所有權(quán)未從出賣人處轉(zhuǎn)移至出租人則無法實現(xiàn)真正的融物，亦無法對租賃債權(quán)進行擔保。該類融資租賃合同僅有資金流轉(zhuǎn)沒有融物屬性，名為融資租賃實為借貸。具體到本案中，融資租賃交易的租賃物所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移至出租人名下，該交易僅有融資而沒有融物。同時，案涉《回租買賣合同》項下租賃物購買價僅為350000000元，明顯低于其實際價值601728000元，出租人并非以合理對價進行交易，其與承租人之間并不存在真實的買賣交易，而實質(zhì)建立借貸法律關系?！?/span>
山東省高級人民法院（2013）魯商初字第33號案中，法院認為：“涉案租賃物的價值與租金差異較大，買賣合同并不實際存在。出租人所購的137套19582.58平米的商品房，按照當時當?shù)氐耐愋头績r，該137套商品房價值不會低于1.6億元，而合同約定的購房款為1億元，該買賣合同并不是等價交換。因此，出租人與承租人間并不存在真正的買賣合同交易行為?！?/span>
四、關于租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移
22號文第十四條規(guī)定，融資租賃公司應當合法取得租賃物的所有權(quán)。第十五條規(guī)定，按照國家法律法規(guī)規(guī)定租賃物的權(quán)屬應當?shù)怯浀?，融資租賃公司須依法辦理相關登記手續(xù)。若租賃物不屬于需要登記的財產(chǎn)類別，融資租賃公司應當采取有效措施保障對租賃物的合法權(quán)益。
（一）所有權(quán)變動規(guī)則
動產(chǎn)、不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移及登記適用不同的規(guī)則：
1、 不動產(chǎn)采取登記生效主義，即不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。（《民法典》第二百零九條）
因此，如果僅在合同中約定不動產(chǎn)租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給出租人，未在登記機關辦理所有權(quán)變更登記，則無法認定出租人取得租賃物所有權(quán)，不能認定為融資租賃法律關系。
2、 動產(chǎn)采取交付生效主義，即動產(chǎn)物權(quán)的設立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。（《民法典》第二百二十四條）
在售后回租項目中，承租人已經(jīng)實際占有租賃物，出于交易便宜，通常不會讓承租人把租賃物交付給出租人，再由出租人再交付給承租人。但此時應當通過書面方式約定雙方通過占有改定的方式確認租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，如缺少該約定，將難以認定所有權(quán)轉(zhuǎn)移至出租人。
3、 特殊動產(chǎn)采取交付生效、登記對抗主義，即船舶、航空器和機動車等的物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（《民法典》第二百二十五條）
雖然車輛所有權(quán)變動采取交付生效、登記對抗主義，但對于實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的，出租人和承租人不辦理過戶手續(xù)或者在購買車輛時直接將車輛登記在承租人名下的情形，能否認定為融資租賃合同關系，存在較大分歧。
（二）自物抵押對交易性質(zhì)的影響
車輛融資租賃業(yè)務中，通常車輛登記在承租人名下，同時為了防止承租人擅自處置車輛，往往由出租人授權(quán)承租人將車輛抵押給出租人，行業(yè)稱之為“自物抵押”。
原《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號，已被廢止）第七十七條和《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋（2014）》（法釋〔2014〕3號，已被修改）第九條都規(guī)定了自物抵押，但《民法典》實施后，新修訂的司法解釋都刪去了自物抵押的規(guī)定。
從司法審判實踐來看，存在兩種觀點：
觀點一：認定為融資租賃合同關系。機動車所有權(quán)變動以交付而非登記為生效要件，未在機動車在交通管理部門進行所有權(quán)登記，不影響出租人對機動車享有所有權(quán)，不應因此認定出租人未取得租賃物所有權(quán)、不構(gòu)成融資租賃法律關系。如廣東省高級人民法院（2020）粵民再175號、寧夏回族自治區(qū)銀川市中級人民法院（2020）寧01民終3003號等。
觀點二：認定為抵押借款關系。車輛未過戶至出租人名下，將車輛抵押給出租人用于擔保債權(quán)，不符合融資租賃合同的交易習慣。且所有權(quán)人與抵押權(quán)人系同一人不符合常理，造成權(quán)利行使沖突。如深圳前海合作區(qū)人民法院（2019）粵0391民初1371號、四川省自貢市中級人民法院（2021）川03民終631號等。
（三）車輛未過戶給出租人的風險
車輛未過戶給出租人，出租人對租賃物主張權(quán)利時可能存在風險。對于該問題，2021年7月5日，最高人民法院在《對十三屆全國人大四次會議 第9022號建議的答復》中進行了闡述：關于實踐中的機動車租賃市場中出現(xiàn)的機動車所有權(quán)屬于出租人但租賃物登記在承租人名下的問題。民法典第七百四十五條所指“未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”，是指出租人對租賃物享有的所有權(quán)必須登記才能取得對抗善意第三人的效力。第三人在交易時，負有審查出賣人是否享有處分租賃物權(quán)利的義務，租賃物已在法定的登記平臺進行登記的前提下，第三人未對租賃物的權(quán)屬狀況進行查詢，不應認定為善意。但是在機動車融資租賃業(yè)務當中，出租人對租賃物的權(quán)利主張可能發(fā)生在兩種情形下：
一是承租人與第三人發(fā)生機動車買賣的真實交易，由于機動車登記在承租人名下，第三人的權(quán)益應當予以保護。融資租賃公司明知機動車的登記管理制度與出租人所有權(quán)沖突可能產(chǎn)生的風險，仍然開展相關的租賃業(yè)務，對此，法律并不能例外作出保護；
二是承租人的債權(quán)人對承租人名下的租賃物申請強制執(zhí)行，出租人以其系真實所有權(quán)人或者抵押權(quán)人為由向人民法院提出執(zhí)行異議。實踐中，出租人通常會通過辦理抵押登記方式對租賃物設定抵押權(quán)。如果對租賃物辦理了融資租賃（抵押）登記的，是能夠?qū)贡Ｈ?、?zhí)行措施的；如果對租賃物未辦理融資租賃（抵押）登記，人民法院基于承租人的債權(quán)人的申請對租賃物采取保全或者執(zhí)行措施的，出租人主張對抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)?，根?jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第五十四條第三項規(guī)定，不應予以支持。
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