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“動遷權(quán)益”是不可以轉(zhuǎn)讓的

    日期：2007-10-22     作者：劉海    閱讀：8,221次

    年近90高齡的蔡老先生在前兩個月帶著遺憾永遠離開了人世，這位從事一輩子翻譯工作的老人在去世之前，卻無法“翻譯”由家人和房產(chǎn)中介機構(gòu)聯(lián)手“導(dǎo)演”的房屋買賣鬧劇。
一套明明被列入動遷范圍的承租房，卻在蔡老先生一名家庭成員的“運作”下，經(jīng)過一家房產(chǎn)中介機構(gòu)從中“牽線搭橋”，將動遷權(quán)益轉(zhuǎn)讓出去，轉(zhuǎn)讓價是25萬元。
蔡老先生獲知房屋“生變”后，將中介公司和自己的大兒子阿康（化名）告至閘北區(qū)法院，要求確認(rèn)代理合同和房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。法院上周判決支持了原告方的訴求。
本案涉及到動遷權(quán)益是否可以轉(zhuǎn)讓的問題，專家認(rèn)為，由于房屋被“行政限制”后不可以建立新的租賃關(guān)系，動遷權(quán)益的轉(zhuǎn)讓是違法的，也是無效的。

兒子轉(zhuǎn)讓父親被凍結(jié)的房屋

蔡老先生生前曾在一家外貿(mào)公司從事了20多年的翻譯工作，患有高度近視和白內(nèi)障，幾乎失明。他在天潼路某弄擁有一個面積只有95平方米的亭子間，屬其承租的公有房屋。蔡老先生退休后，因病居住于奉賢區(qū)一家護理院。該房屋的租賃憑證由蔡老先生的大兒子阿康保管。
阿康于去年7月從新疆返滬，因無其他房屋棲身，居住于蔡老先生承租的房屋中。之后，他和上海雄順房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商量如何出售該房屋。不過，由于該房屋是蔡老先生承租的，阿康沒有權(quán)力作出處理。
更何況，這套房屋于去年6月被閘北區(qū)舊區(qū)改造動遷總指揮辦公室“行政限制”（正式查封）。
據(jù)蔡老先生另一位子女蔡某回憶：“當(dāng)時阿康確實想把這套房屋賣掉，但我說這房子已經(jīng)凍結(jié)了，賣不掉的?！?
蔡某發(fā)現(xiàn)，今年4月26日，雄順公司草擬了一份房地產(chǎn)代理合同，甲方蔡老先生委托雄順公司辦理涉案房屋的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓。蔡老先生還與一陳姓女士簽訂公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，陳女士將25萬元通過銀行轉(zhuǎn)帳的方式打進阿康兒子的帳戶里。
事實上，蔡老先生對房屋的處分毫不知情，阿康和雄順公司是通過什么方式將這套房屋轉(zhuǎn)讓出去的呢？
今年5月24日，蔡老先生一紙訴狀將雄順公司和兒子阿康告至法院，請求法院判令涉案的房地產(chǎn)代理合同無效，同時判令通過雄順公司代理將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人陳女士的行為無效。
不料，訴訟過程中，蔡老先生帶著遺憾去世，法院通知蔡老先生的老伴以及其他子女作為原告方繼續(xù)參加訴訟。房屋的受讓方陳女士作為第三人也參加訴訟。

承租權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得成交價25萬元

在庭審中，雄順公司曾透露，去年10月，也就是涉案房屋被凍結(jié)以后，阿康委托他們出租涉案房屋。阿康提供了父親蔡老先生給他的委托書，以及蔡老先生在護理院出具的協(xié)議書、房卡、戶口簿及身份證。
“他（阿康）在委托我們出租的同時，還委托我們將房屋轉(zhuǎn)讓?！毙垌樄菊f，“當(dāng)時我們提出，要阿康父親本人同意才可以辦理。雙方約定于今年4月28日來到護理院。我們見到了蔡老先生，蔡老先生同意將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，于是我們起草了轉(zhuǎn)讓合同，并告知蔡老先生，房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了，相應(yīng)權(quán)益也轉(zhuǎn)讓了，當(dāng)時蔡老先生表示沒有意見?！?
阿康認(rèn)為：“雄順公司主動和我們聯(lián)系出售房屋，當(dāng)時我問該房屋是否要動遷，他們說不會動遷的，所以我才同意賣的。”
雄順公司和阿康的說法遭到了蔡老先生的老伴和其他子女反駁：“蔡老先生已近90高齡，且雙目幾乎失明，阿康謊稱‘公司退管會要簽字’，讓蔡老先生在白紙上簽字。直到今年5月11日，蔡老先生才發(fā)覺上當(dāng)受騙，自己簽的是一份所謂的《房地產(chǎn)代理合同》?！?
根據(jù)法庭調(diào)查，今年4月26日，雄順公司草擬了一份代理合同，雙方約定，委托人蔡老先生委托雄順公司辦理涉案房屋的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，該房轉(zhuǎn)讓款為25萬元。
這份合同還載明：“委托人和雄順公司結(jié)清房款后，房屋租賃關(guān)系由雄順公司繼續(xù)執(zhí)行，租賃房款由雄順公司收取?！辈汤舷壬诖砗贤洗_實簽了字。
同日，雄順公司代理蔡老先生與房屋受讓人陳女士簽訂《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，載明：蔡老先生將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給陳女士，成交價為25萬元。
次日，陳女士將25萬元通過銀行轉(zhuǎn)帳方式打到阿康兒子的帳戶內(nèi)。

爭議：老人簽字是否屬真實意思表示

代理合同上簽了蔡老先生的名字，這份合同是否蔡老先生的真實意思表示？法庭上，這個問題成為法庭辯論的焦點。
“蔡老先生與雄順公司間建立的是代理合同關(guān)系，該合同是蔡老先生本人的真實意思表示?！毙垌樄驹诜ㄍド戏Q，“當(dāng)時公司工作人員與阿康等親自到護理院征求蔡老先生意見，并且將合同內(nèi)容讀給蔡老先生聽，蔡老先生均表示同意?！?
阿康稱，他從新疆回滬后，父親曾出具委托書，授權(quán)他全權(quán)處理涉案房屋的事宜，所得款項給孫子讀書。關(guān)于房屋出售之事，阿康稱，他事先告知過父親，父親也是同意的。
而房屋權(quán)益的受讓人陳女士曾和阿康、雄順公司工作人員一起去護理院，當(dāng)面詢問蔡老先生的意見。陳女士在法庭上說，蔡老先生表示同意轉(zhuǎn)讓涉案房屋，她才簽訂相關(guān)合同。
不過，在第一次開庭時，上述說法遭到當(dāng)時尚在人世的蔡老先生反駁：“阿康和雄順公司工作人員來護理院的時候，沒有告知我簽訂轉(zhuǎn)讓合同的事宜，只是拿一些書面文件放在我面前，沒有說明簽字目的和賣房多少錢等，他們就讓我簽字了。”蔡老先生還向法庭透露，賣房所得的25萬元他一分錢也沒有拿。

法院：難以認(rèn)定蔡老先生真正同意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

根據(jù)我國法律，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。委托人的指示必須是委托人的真實意思表示。
法院據(jù)此認(rèn)定，本案中的雄順公司作為專業(yè)的房產(chǎn)中介機構(gòu)，對上述的政策和規(guī)定是明知的，雄順公司起草了名為轉(zhuǎn)讓合同、實為轉(zhuǎn)讓動遷權(quán)益的房地產(chǎn)代理協(xié)議，而作為涉案房屋承租人的蔡老先生并未參與協(xié)商。此后，雄順公司、阿康雖然形式上征求了蔡老先生的意見，但沒有證據(jù)表明蔡老先生清楚、明白地知曉自己簽字的目的是處分涉案房屋的相關(guān)權(quán)益。
法院認(rèn)為，考慮到本案中的蔡老先生是高齡老人，眼睛又難以視物，從維護老年人的合法權(quán)益、規(guī)范中介市場的運作秩序的角度出發(fā)，法院難以認(rèn)定《房地產(chǎn)代理合同》是蔡老先生的真實意思表示。法院作出判決，今年4月28日簽訂的《上海市房地產(chǎn)代理合同》和《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》無效，阿康應(yīng)返還第三人陳某25萬元，蔡老先生的妻子和其他子女承擔(dān)連帶返還責(zé)任。

觀點：動遷權(quán)益轉(zhuǎn)讓？不行！

據(jù)記者調(diào)查，在現(xiàn)實生活中，像上述這樣轉(zhuǎn)讓動遷權(quán)益的現(xiàn)象并非個別。
那么，動遷權(quán)益到底能不能轉(zhuǎn)讓？今年6月6日，閘北區(qū)房地局向蔡家作出信訪答復(fù)，該局經(jīng)核查，凍結(jié)涉案使用權(quán)房轉(zhuǎn)讓中介簽約一事，“屬中介違規(guī)行為”。
高級經(jīng)濟師陳昌越在了解了本案的具體案情后，明確指出，動遷權(quán)益是不可以轉(zhuǎn)讓的。律師徐曉青近年來在為被動拆遷人提供法律服務(wù)的同時，還對動拆遷中出現(xiàn)的問題進行綜合分析。他認(rèn)為，就本案而言，需要確認(rèn)房屋中介公司和第三人是否知道涉案房屋已被“行政限制”，如果他們是明知的，那么基于保護老年人權(quán)益的考慮，老年人在不知情的情況下房屋被轉(zhuǎn)讓，法院首先應(yīng)該考慮老年人的居住權(quán)益得到保障。